商品房預(yù)售制在過往20余年對中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段的資金需求同時(shí)也對國民居住水平的提升起到有力的促進(jìn)作用。但不可否認(rèn)的是，預(yù)售制度背后所潛藏的風(fēng)險(xiǎn)也確實(shí)存在。

事實(shí)上，有關(guān)住房預(yù)售制的模式是否有必要改變的討論一直持續(xù)中，也有聲音認(rèn)為，取消商品房預(yù)售制，實(shí)行現(xiàn)房銷售，會進(jìn)一步加劇房企的資金壓力。為此，有專業(yè)人士的建議是：不妨先調(diào)整購房款付款方式，從購房人“一次性全額”付款，變成按工程進(jìn)度分期付款。

商品房預(yù)售合同糾紛不斷

我國的商品房銷售主要包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種模式。

商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房賣與買受人，并由買受人支付商品房價(jià)款的交易形式。商品房期房買賣即商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)的商品房提前出售給買受人，由買受人支付相應(yīng)定金或者房款，并約定將來將預(yù)售的商品房賣與買受人的一種交易形式。

其中，商品房預(yù)售是目前我國市場普遍認(rèn)可的房屋交易形式，商品房預(yù)售制度的實(shí)施對于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著不可替代的推動(dòng)作用。但因其預(yù)售的特殊形式及由此產(chǎn)生的交易標(biāo)的物的不確定性，使得該交易在實(shí)踐中極易產(chǎn)生糾紛。

按照北京盈科(杭州)律師事務(wù)所此前提供的數(shù)據(jù)，近十年我國以“商品房預(yù)售合同糾紛”為案由結(jié)案的民商事訴訟案件數(shù)量成倍增長。從2013至2017年平均漲幅達(dá)到每年170.88%，在2017年全年涉訴案件達(dá)40137件。在隨后的兩年間，由商品房預(yù)售帶來的合同糾紛案件的數(shù)量也只增未減。2020年度全國商品房預(yù)售合同糾紛涉訴案件雖較2019年度有所下降，但案件數(shù)也達(dá)81647件。

此次“停貸風(fēng)波”背后，亦是商品房預(yù)售制度下，多個(gè)取得預(yù)售許可的樓盤出現(xiàn)了項(xiàng)目停工、預(yù)售資金挪用、樓盤延期交付等情況。抱團(tuán)停貸的業(yè)主們面臨的處境是樓盤停工、復(fù)工遙遙無期以及沉重的房貸和月供。

該事件的發(fā)酵也引來銀保監(jiān)會的關(guān)注。7月14日，銀保監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人作出回應(yīng)，表示將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場化參與風(fēng)險(xiǎn)處置，加強(qiáng)與住建部門、中國人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。

沒有預(yù)售制度就不存在“保交付”問題?

在“停貸風(fēng)波”前，對于商品房預(yù)售制潛藏的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)早有預(yù)判。

今年兩會期間，多位全國政協(xié)委員提交圍繞商品房預(yù)售制度的提案。據(jù)江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官方微信號消息，今年兩會期間，全國人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長盧天錫建議從完善商品房預(yù)售管理制度入手，有效防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。

在盧天錫看來，商品房預(yù)售制度存在預(yù)售許可條件不明、門檻較低;預(yù)售合同的法律地位不明晰;預(yù)售資金監(jiān)管存在制度短板;購房人預(yù)付款支付方式不利于保障購房人權(quán)益;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)成本較低等社會反映強(qiáng)烈、亟待推動(dòng)解決的突出問題。

和盧天錫一樣關(guān)注商品房預(yù)售問題的還有全國政協(xié)委員、民革安徽省委會副主委周世虹。據(jù)安徽網(wǎng)報(bào)道，關(guān)于廢除商品房預(yù)售制度，實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售的提案，周世虹已經(jīng)連續(xù)提了4年。

周世虹提到，專業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年全國有6300多萬套商品房已售，但未竣工交付給購房人，有部分開發(fā)商的負(fù)債已經(jīng)上千億甚至達(dá)到萬億以上，隨時(shí)都有引發(fā)債務(wù)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。

在周世虹看來，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多已經(jīng)完成了資本積累，具備了較強(qiáng)的資金實(shí)力和市場競爭能力，金融體系和資本市場發(fā)展也為開發(fā)商提供了多元化融資方式，商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存在。周世虹認(rèn)為，如果沒有預(yù)售制度，如果實(shí)行現(xiàn)房銷售，房地產(chǎn)企業(yè)危機(jī)將不會涉及購房人，將不存在“保交付”等問題，更不存在社會穩(wěn)定和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)問題。

全國政協(xié)委員、南通大學(xué)校長施衛(wèi)東也向全國政協(xié)十三屆五次會議提交了《關(guān)于加強(qiáng)期房銷售監(jiān)管并逐步取消期房制度的提案》，施衛(wèi)東建議加強(qiáng)期房銷售監(jiān)管，在銀行設(shè)立專用監(jiān)管賬戶或由住建部門成立第三方托管機(jī)構(gòu)，管理期房銷售定金，并按地區(qū)逐步取消期房制度。

全國政協(xié)委員、四川省工商聯(lián)副主席張建明的觀點(diǎn)是，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過20多年的迅猛發(fā)展，預(yù)售制這項(xiàng)原意在于扶持房企的政策也到了退出歷史舞臺的時(shí)候，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，有助于堅(jiān)持住房的消費(fèi)屬性，抑制其資本屬性過熱帶來的泡沫。他認(rèn)為，房地產(chǎn)是民生問題，在中國家庭資產(chǎn)配置中，79%由房地產(chǎn)構(gòu)成。房地產(chǎn)的健康發(fā)展，對提高人民生活的幸福感具有舉足輕重的地位和作用。

據(jù)封面新聞報(bào)道，這也是張建明第三次把取消房屋預(yù)售制的相關(guān)建議帶上全國兩會。

從“一次性全額”，變成按工程進(jìn)度分期付款

近些年來，對于是否要取消預(yù)售制這一問題也引發(fā)各方爭論?！度嗣袢請?bào)》也在2018年9月發(fā)布《取消商品房預(yù)售制，調(diào)研可先行》一文中提到：取消預(yù)售制，長期看或不可避免。

在北京盈科(杭州)律師事務(wù)所黨總支書記/股權(quán)高級合伙人陳少軍看來，毋庸置疑，相比房屋預(yù)售，現(xiàn)房銷售能夠?qū)崿F(xiàn)購房者即時(shí)拿到房屋，能夠有效避免樓盤爛尾或開發(fā)商跑路的情況發(fā)生。商品房預(yù)售許可制度誕生于1994年，與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展息息相關(guān)，該項(xiàng)制度有效解決了開發(fā)商在商品房項(xiàng)目開發(fā)過程中面臨的建設(shè)資金問題、提高了資金使用效率、加快了商品房供應(yīng)力度和速度，有效緩解了歷史階段城鎮(zhèn)居民住房不足的現(xiàn)狀。經(jīng)過將近三十年的快速發(fā)展，伴隨“預(yù)售制度”，同時(shí)出現(xiàn)的實(shí)際交付與宣傳不符、樓盤爛尾、開發(fā)商跑路等問題層出不窮。在目前存量房屢創(chuàng)新高的樓市大背景下，“預(yù)售制度”是否還有存續(xù)的必要，是一個(gè)客觀存在的爭議極大的問題;但不可否認(rèn)的是，取消這項(xiàng)制度也會有另一層面的影響。

有聲音認(rèn)為，取消商品房預(yù)售制，實(shí)行現(xiàn)房銷售，會進(jìn)一步加劇房企的資金壓力，難以保障其他項(xiàng)目順利竣工交付。

那么，面對當(dāng)前商品房預(yù)售制度突顯的問題有何對策?

對此，盧天錫呼吁，逐步提高商品房預(yù)售許可門檻，建立商品房預(yù)售履約擔(dān)保機(jī)制，同時(shí)調(diào)整購房款付款方式，從購房人“一次性全額”付款，變成按工程進(jìn)度分期付款。

而這也是國外實(shí)行預(yù)售制度國家的普遍做法。以英國為例，英國期房的首付比例一般在10%-25%，在雙方簽訂購買協(xié)議的21天內(nèi)支付首付款，在階段付款這一過程中，6-24個(gè)月再支付第二筆及第三筆各5%-10%的房款，至于購房的尾款，則是在交房時(shí)支付房款的余額部分。

德國長期以來也普遍實(shí)行預(yù)售房制度，并通過簽署個(gè)性化的購房合同和按照工程進(jìn)度分期支付購房款，以此來化解購房者和開發(fā)商之前的風(fēng)險(xiǎn)和糾紛。

具體來看，開發(fā)商在項(xiàng)目獲得政府批準(zhǔn)之后才可以開始銷售房屋。但是買家在購買預(yù)售房之后并非像中國一樣在支付完部分首付款后從銀行一次性貸款支付房款，而是根據(jù)開發(fā)商的工程進(jìn)度在完全交房前進(jìn)行分期支付。雙方在簽署購房合同時(shí)，買家并不需要支付購房款，在地基動(dòng)工后支付10%，主體封頂后支付30%，門窗安裝或者裝修開始后再陸續(xù)支付后期資金。

如果開發(fā)商因故延遲了工程進(jìn)度，購房者可以和開發(fā)商談判以推遲付款，并要求開發(fā)商給予一定的折扣等補(bǔ)償措施。此外，如果開發(fā)商無法在合同規(guī)定的日期內(nèi)交付房屋，買家可以根據(jù)合同要求退款或者賠償。

和中國的期房售賣相比，中國房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售對開發(fā)商來說可以加快其資金的收回速度。但是，預(yù)售資金管理仍存在漏洞，有些爛尾樓項(xiàng)目的開發(fā)商就是與建筑商、供應(yīng)商利用監(jiān)管空隙，通過開具虛假發(fā)票、虛報(bào)工程進(jìn)度等方式，提前支取預(yù)售監(jiān)管資金用于非建設(shè)項(xiàng)目，從而導(dǎo)致無法交付房屋，產(chǎn)生了爛尾樓。

有分析人士對澎湃新聞表示，加強(qiáng)預(yù)售資金賬戶的監(jiān)管不僅可以強(qiáng)化房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力，達(dá)到“良幣驅(qū)除劣幣”的效果，更體現(xiàn)各地對防范“爛尾樓”重視程度加強(qiáng)，對于保障購房者合法權(quán)益具有積極作用。

張建明則提到，“我們也要避免欲速則不達(dá)”，要留夠窗口期，建議在政策公布和正式施行之間，留足一定時(shí)間窗口(比如三年)，給相關(guān)市場主體評估、調(diào)整、轉(zhuǎn)型等充分準(zhǔn)備，以確保新政的有序、穩(wěn)健、高效實(shí)施。無論是實(shí)施商品房預(yù)售還是現(xiàn)房銷售，都應(yīng)該以維護(hù)良好的市場秩序?yàn)楦?。特別是實(shí)行預(yù)售制度時(shí)，開發(fā)商更應(yīng)該秉承誠信原則，按照合同約定及時(shí)交付房屋，應(yīng)趨利避害，維護(hù)市場穩(wěn)定，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。