7月16日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等九家單位聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》，明確提出在把控風(fēng)險(xiǎn)的前提下，探索在保障性租賃住房領(lǐng)域開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作。

去年6月份，保障性租賃住房被納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目后，相關(guān)試點(diǎn)工作逐步在全國(guó)展開(kāi)。記者據(jù)公開(kāi)信息不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年7月17日，已有浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等12個(gè)省份在加快發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)政策中明確提出，支持開(kāi)展保障性租賃住房REITs試點(diǎn)。

盤(pán)活存量資產(chǎn)

促進(jìn)實(shí)現(xiàn)投融資良性循環(huán)

保障性租賃住房REITs是以保障性租賃住房項(xiàng)目為基礎(chǔ)資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。保障性租賃住房與市場(chǎng)上普通租賃住房不同，旨在解決新市民、青年人等群體的住房問(wèn)題，屬于“政策性租賃住房”，由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持。

“發(fā)展保障性租賃住房REITs，可以盤(pán)活存量資產(chǎn)，帶動(dòng)增量投資，形成保障性租賃住房行業(yè)的資金鏈條閉環(huán)，從而實(shí)現(xiàn)投融資良性循環(huán)。”中倫律師事務(wù)所合伙人孟憲石律師對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

2021年11月份，浙江提出，支持符合條件的保障性租賃住房項(xiàng)目申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn);同年12月份，江西提出，鼓勵(lì)保障性租賃住房項(xiàng)目申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn);今年2月份，重慶提出，開(kāi)展保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)。

“推進(jìn)保障性租賃住房REITs試點(diǎn)，有助于推動(dòng)住房租賃行業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，不僅能夠針對(duì)性地解決民生問(wèn)題，促進(jìn)城市租住平衡、分流購(gòu)房需求，也能夠在一定程度上解決租賃住房面臨的收益率難題。”香港國(guó)際新經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行董事付饒對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

同濟(jì)大學(xué)法學(xué)院副教授劉春彥在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，發(fā)展保障性租賃住房REITs主要是為了促進(jìn)保障性租賃住房市場(chǎng)發(fā)展，市場(chǎng)未來(lái)前景主要取決于基礎(chǔ)資產(chǎn)即保障性住房的租金收入的可持續(xù)性，對(duì)于保障性租賃住房REITs的投資者而言，其收益取決于保障性住房的租金收入。因此，合理設(shè)計(jì)保障性租賃住房REITs的方案尤為重要。

首批兩單項(xiàng)目等待注冊(cè)

今年有望迎來(lái)更多機(jī)遇

從試點(diǎn)情況來(lái)看，目前全國(guó)首批兩單保障性租賃住房REITs項(xiàng)目均于近日獲滬深交易所審核通過(guò)，離注冊(cè)發(fā)行僅一步之遙。

具體來(lái)看，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目、中金廈門(mén)安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目的申報(bào)時(shí)間(5月27日)與受理時(shí)間(5月30日)一致，前者于7月11日獲深交所審核通過(guò)，后者于7月14日獲上交所審核通過(guò)。

“預(yù)計(jì)2022年將是保障性租賃住房公募REITs大幕拉開(kāi)的元年，公募REITs將推動(dòng)我國(guó)住房租賃行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新紀(jì)元。”孟憲石稱(chēng)，首先，通過(guò)公募REITs將運(yùn)營(yíng)成熟的重資產(chǎn)打包進(jìn)行上市，盤(pán)活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)“輕重資產(chǎn)”分離，使住房租賃企業(yè)更加專(zhuān)注于提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力。其次，REITs還是一個(gè)主動(dòng)管理工具，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)產(chǎn)品發(fā)行，信息披露要求明確、透明，能夠幫助提升運(yùn)營(yíng)管理效率。同時(shí)，為了提高REITs的收益率，會(huì)促進(jìn)住房租賃企業(yè)更加專(zhuān)注于運(yùn)營(yíng)能力的提升。再次，作為一種主動(dòng)管理型工具，由于公募REITs每年收益分配比例不低于年度可供分配利潤(rùn)的90%，實(shí)際上是以全新的REITs租金分紅邏輯改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)銷(xiāo)售邏輯，從而避免房地產(chǎn)價(jià)格和租金過(guò)快上漲預(yù)期，這也是REITs被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展穩(wěn)定器的主要原因。最后，REITs的擴(kuò)募機(jī)制將為住房租賃市場(chǎng)帶來(lái)更多的機(jī)遇和想象空間。

付饒認(rèn)為，雖然REITs產(chǎn)品收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)適中，但宏觀經(jīng)濟(jì)、利率等因素會(huì)對(duì)REITs產(chǎn)品的市場(chǎng)表現(xiàn)產(chǎn)生影響，投資者依然要理性看待，不應(yīng)脫離產(chǎn)品本身特性盲目跟風(fēng)投資。