加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，是房地產市場的一項重要任務。但是，僅僅依靠政府或者銀行信貸不足以支撐大規(guī)模的保障性住房建設。保障性租賃住房REITs這個市場化的金融產品迎來發(fā)展“風口”，以支持保障性租賃住房市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

首批保租房REITs試點落地

2020年，我國住房租賃市場服務人口數量已突破2億人。對于我國保障性住房建設而言，一個以人民為中心、以市場化為導向、以風險可控為前提的多層次、廣覆蓋、風險可控、業(yè)務可持續(xù)的保障性租賃住房金融服務體系必不可少。其中，體現保障性租賃住房融資需求特點的保租房公募REITs備受市場關注。

7月11日和7月14日，國內首批兩單保租房REITs：紅土創(chuàng)新深圳人才安居REITs、中金廈門安居REITs均獲交易所通過。

首批保障性租賃住房REITs試點項目落地，無論對保租房，還是對REITs，都是意義深遠的標志性事件。業(yè)內人士表示，過去，由于項目回報周期長，資金沉淀壓力大，且租金回報率相對略低，房企參與保租房建設的意愿不強。首批保障性租賃住房REITs試點項目落地，打通了“投融管退”閉環(huán)，助力保障性租賃住房金融體系進一步完善。

2020年4月底，證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯合發(fā)布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金REITs試點相關工作的通知》，正式啟動REITs試點。2021年6月，國家發(fā)改委發(fā)布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》將保障性租賃住房納入試點范圍。

今年5月27日，證監(jiān)會、發(fā)改委聯合發(fā)布《關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)有關工作的通知》，推動保租房REITs業(yè)務規(guī)范有序開展?！锻ㄖ诽岬?，鼓勵將凈回收資金用于投向明確、條件成熟、短期內能夠形成有效投資的新建項目，促進形成投資良性循環(huán)。

據不完全統(tǒng)計，截至7月17日，已有浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等12個省份在加快發(fā)展保障性租賃住房相關政策中明確提出，支持開展保障性租賃住房REITs試點。多地政府先后出臺支持政策，這是積極落實國家關于加快推進基礎設施公募REITs試點工作的有關舉措。

2021年，上海、南京、杭州、深圳等6座一二線城市的租賃住房用地成交量在全部18個試點城市的占比超過80%。專家預計，我國租賃住房REITs項目也將大量集中于一二線城市。目前落地的兩單保租房REITs情況比較像，都是地方國有平臺主導、出讓用地。不過，實踐中，各地保租房的投資主體、運營主體、土地取得方式是很多元的，業(yè)內期待未來能有更多形態(tài)和特點的保租房REITs問世。

發(fā)揮金融工具的匹配性

保障性租賃住房是我國住房供應體系中的重要組成部分，對服務城市新市民，保障低收入人群住房需求等有重大意義。但鑒于保障性租賃住房建設需要大量資金，如何引導社會資金持續(xù)投入，并有退出渠道成為市場破局的關鍵。

保障性租賃住房REITs是一種不動產資產證券化產品。通俗地講，就是以保障性租賃住房為基礎資產，以產生穩(wěn)定的租金收益為支撐發(fā)行公募REITs，以未來產生的運營現金流為投資人主要收益來源的金融產品，有效連接保障性住房租賃市場和資本市場。

中聯基金總經理何亮宇接受經濟日報記者采訪時表示，發(fā)展住房租賃市場，特別是長期租賃，需要發(fā)揮金融工具的匹配性。保租房REITs是一個很好的產品。通過保租房REITs，將保障性租賃住房這一不動產資產證券化，讓各類資金來持有當投資人，把過去的貸款變成今天的投資，既發(fā)揮資本市場優(yōu)勢，從簡單貸款向投資轉變，從相對封閉向公開透明轉變，從個性非標向標準化轉變，又有利于投資資金盤活退出，有利于租賃住房企業(yè)加快資金回籠，解決租賃住房投資回收周期過長的憂慮，以吸引更多社會資金進入到租賃住房領域前期投入階段。“基礎設施REITs為租賃住房企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和存量盤活路徑，同時，以租金作為收益來源的REITs安全性高，也能給社會資金提供比較好的投資渠道。”何亮宇表示。

今年5月19日，國務院辦公廳發(fā)布了《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，明確通過發(fā)行REITs等方式盤活基礎設施存量資產、擴大有效投資的工作要求。據悉，自我國基礎設施REITs正式上市交易以來，試點早期限定于交通設施、市政工程、污染治理項目、倉儲物流新基建、產業(yè)園區(qū)等特定領域。此次擴圍到保租房領域，業(yè)內實際早有預期。從國際上看，租賃住房長租房一直是REITs重要的底層資產類別。

預計，在國家鼓勵的情況下，保障性租賃住房會成為公募REITs市場中的大類資產，受到REITs投資人的歡迎。

推動REITs市場發(fā)展

在當前穩(wěn)增長、防風險的背景下，積極推動REITs市場發(fā)展意義重大。

目前，我國REITs試點工作推進順利，市場初具規(guī)模。截至目前，已有14只基礎設施REITs完成發(fā)行，共募集資金541億元;截至6月30日，已上市12只REITs總市值為530億元，整體較首發(fā)收漲24%;平均日均換手率1.93%，流動性高于日本和新加坡等成熟市場。

在現有法律框架下，證監(jiān)會創(chuàng)新性地采取“公募基金+資產支持證券”模式，啟動基礎設施領域REITs試點。證監(jiān)會、國家發(fā)改委在市場培育、項目推薦、審核注冊、信息披露、日常監(jiān)管等方面構建了制度性、機制性安排，保障了試點工作順利開展。北京大學光華管理學院“光華思想力”REITs課題組測算，中國公募REITs市場規(guī)模將達到4萬億元至12萬億元。

下一步，證監(jiān)會將加強REITs市場建設。首先是保持常態(tài)化發(fā)行，盡快形成規(guī)模效應。完善項目培育、推薦、審核工作機制，推動更多優(yōu)質項目發(fā)行上市，形成示范效應。進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到能源、水利、新基建等基礎設施領域。盡快推進擴募項目實施，推動已上市優(yōu)質運營主體通過增發(fā)份額收購資產，開展并購重組活動，促進投融資良性循環(huán)。

“保障性租賃住房REITs試點是一個重點，要探索房地產新發(fā)展模式。”證監(jiān)會相關部門負責人表示，下一步要進一步凝聚合力，完善協作聯動機制。持續(xù)加強與財政部、稅務總局的溝通，推動明確REITs稅收征管細則。推動社保基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長期機構投資者參與投資，培育專業(yè)REITs投資者群體。

北京大學光華管理學院金融學教授、副院長張崢建議，目前采用“公募基金+ABS”模式，是符合法律法規(guī)的可行方案，有利于及早啟動試點，帶動市場發(fā)展。但帶來的問題是，產品結構層級過多，法律關系較為復雜。要作出新的制度安排，降低產品創(chuàng)設與運行成本，推動REITs市場持續(xù)健康發(fā)展壯大。據記者了解，關于REITs復雜結構問題，國辦發(fā)19號文即《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》以及證監(jiān)會2022年度立法工作計劃，都提到加快推動專項立法。

中金報告認為，我國REITs在當前宏觀政策框架中的重要性正逐步提升。在中國公募REITs架構中，基金管理人擔負基金運營管理的主要責任，其角色價值有望持續(xù)提升。“中國REITs市場仍將有較好的景氣度和產品配置價值。”中金研究部董事總經理、大中華區(qū)房地產研究主管張宇認為，立足于新發(fā)REITs和存量REITs擴募，可以加快項目審核速度，以及考慮向商業(yè)不動產領域做一定拓展，進一步促進市場擴容。

業(yè)內專家表示，REITs模式的運作需要基金、證券、房地產管理等多方面的技術支持，需要從業(yè)人員具備一定的技術水平。因此，當前引入具有REITs管理經驗的專業(yè)人才，同時培養(yǎng)國內基金和資產管理人才是一項緊迫任務。同時，加強對保障性租賃住房建設的監(jiān)管也必不可少，要維護國家、投資者以及低收入家庭的利益，建立科學合理的監(jiān)管系統(tǒng)。