個(gè)人住房貸款利率下行備受市場(chǎng)關(guān)注。貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月份103個(gè)重點(diǎn)城市的主流首套房貸利率為4.35%，二套房貸利率為5.07%，整體房貸利率創(chuàng)2019年以來(lái)新低。與此同時(shí)，個(gè)人住房貸款投放量和投放速度也出現(xiàn)回升。

如何看待房貸利率持續(xù)下行?對(duì)住房需求將產(chǎn)生哪些影響?房貸利率是否還有下行空間?記者就這些問(wèn)題采訪了有關(guān)專家和學(xué)者。

房貸利率為何下行

房貸利率為何持續(xù)下降?一方面與5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)密切相關(guān)。目前，99%的房貸利率與5年期以上LPR掛鉤。5月20日，5年期以上LPR從4.6%降至4.45%。2019年8月份LPR改革以來(lái)，5年期以上LPR已逐步從4.85%降至4.45%。另一方面，今年5月份監(jiān)管部門下調(diào)首套房貸款利率下限，從“不低于5年期以上LPR”下調(diào)為“不低于5年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn)”。貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，103個(gè)重點(diǎn)城市中已有74城房貸利率低至首套4.25%、二套5.05%的下限水平。

“LPR下降帶動(dòng)房貸利率下降，不僅新發(fā)放的房貸利率降低了，存量房貸利率也相應(yīng)降低。”國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛表示，這有助于減輕購(gòu)房者利息成本，改善消費(fèi)支出能力。

與“價(jià)降”同步的是“量升”。數(shù)據(jù)顯示，今年6月份房地產(chǎn)貸款新增規(guī)模較5月份明顯提升，已連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比多增，預(yù)計(jì)6月份房地產(chǎn)貸款新增超1500億元，較5月份環(huán)比多增2500億元，其中個(gè)人住房貸款多增1500億元。

“目前的放款速度已達(dá)2019年以來(lái)最快。”中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞表示，監(jiān)管部門指導(dǎo)銀行提高貸款審批效率，滿足居民合理購(gòu)房需求。貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，7月份個(gè)人住房貸款的平均放款周期為25天，較上月縮短4天。

如何影響購(gòu)房需求

房貸利率下降、疫情防控精準(zhǔn)有效等因素，共同推動(dòng)了居民購(gòu)房需求在6月份集中釋放，房地產(chǎn)銷售形勢(shì)略有企穩(wěn)。“今年以來(lái)，5年期以上LPR下調(diào)，監(jiān)管部門下調(diào)首套房貸利率下限，這對(duì)于推動(dòng)居民購(gòu)房有激勵(lì)作用。加之疫情趨于穩(wěn)定，釋放了前期積壓的購(gòu)房需求，6月份商品房銷售面積和銷售額回暖。”中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行研究員婁飛鵬說(shuō)。

“從銷售面積看，上半年商品房銷售面積同比下降22.2%，較前5個(gè)月下降23.6%有所好轉(zhuǎn);從銷售額看，上半年商品房銷售額同比下降28.9%，同樣好于前5個(gè)月下降31.5%。”中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬說(shuō)。

從銷售價(jià)格看，6月份商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體趨穩(wěn)，環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一線城市、二線城市的新建、二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均有所回暖。從新建商品住宅銷售價(jià)格看，一線城市環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，二線城市環(huán)比由上月下降轉(zhuǎn)為上漲0.1%。從二手住宅銷售價(jià)格看，一線城市由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.1%，二線城市環(huán)比下降0.1%，但降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

在購(gòu)房需求釋放的帶動(dòng)下，居民部門加杠桿的意愿有所恢復(fù)。“6月份居民部門中長(zhǎng)期貸款新增4167億元，為2月份以來(lái)最高水平，顯示出居民部門加杠桿意愿有所恢復(fù)。”溫彬表示。

未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)如何

未來(lái)房貸利率是否還有下調(diào)空間?這主要取決于5年期以上LPR是否進(jìn)一步下行。

“客觀上可能存在下降空間。”曾剛認(rèn)為，目前利率期限結(jié)構(gòu)變動(dòng)不一致，5年期以上LPR下調(diào)幅度遠(yuǎn)不及短端1年期LPR下調(diào)幅度，因此中長(zhǎng)端利率有進(jìn)一步下調(diào)的可能。

“我們對(duì)下一階段的消費(fèi)表現(xiàn)仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。”溫彬認(rèn)為，一是經(jīng)濟(jì)主體消費(fèi)意愿仍不算高。中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)顯示，今年二季度城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄意愿已上升至58.3%，刷新有統(tǒng)計(jì)以來(lái)最高水平;二是居民部門的預(yù)防性儲(chǔ)蓄傾向仍然偏高，今年上半年住戶存款增加10.33萬(wàn)億元，同比多增2.88萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史同期新高。

基于以上因素，市場(chǎng)高度關(guān)注三四線城市的房地產(chǎn)走勢(shì)。“當(dāng)前，三四線城市房貸利率下調(diào)幅度之所以較大，是由于住房供給相對(duì)過(guò)剩。”婁飛鵬表示，受疫情影響，部分居民收入有所下降，其對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期也逐步調(diào)整。因此，僅僅下調(diào)房貸利率并不能有效穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。接下來(lái)，一方面要優(yōu)化完善進(jìn)城落戶政策，特別是與住房配套的相關(guān)政策，吸引人口定居;另一方面，要為新市民等群體購(gòu)房提供有效政策支持，滿足新市民等群體的剛性住房需求和改善性住房需求。

監(jiān)管部門正加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的支持力度。“《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》已發(fā)布，將保障性租賃住房貸款從房地產(chǎn)貸款集中度中剔除，以提升銀行投放保障性租賃貸款的積極性。”劉忠瑞說(shuō)，目前住房租賃相關(guān)貸款較上年同期增長(zhǎng)62.9%。