海外發(fā)債幾近停擺、信托融資下滑之下，房企的ABS融資占比提升，信用債發(fā)行連續(xù)三個(gè)月環(huán)比小幅正向增長……種種跡象表明，房企境內(nèi)債融資已經(jīng)進(jìn)入相對平穩(wěn)階段，這一渠道基本不再受限。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年前7個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資(包括信用債、海外債、房地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化等)總額為5706.7億元，同比下降56.5%。其中，信用債發(fā)行額度為3031億元，累計(jì)占比過半;海外債為176億元，占比僅為3.1%;信托融資為779億元，占比為13.7%;ABS發(fā)行規(guī)模為1720億元，占比為30%。

“信用債發(fā)行受政策支持，并且發(fā)行主體以國企、央企以及優(yōu)質(zhì)民企為主，信用水平較高，因此投資人認(rèn)可度較高，近幾個(gè)月發(fā)行量趨于平穩(wěn)。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對《證券日報(bào)》記者表示，受相關(guān)部門多次強(qiáng)調(diào)“滿足房企合理融資需求”及各地行業(yè)支持性政策影響，短期內(nèi)境內(nèi)債券發(fā)行市場不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

境內(nèi)信用債市場轉(zhuǎn)向平穩(wěn)

當(dāng)下，多數(shù)金融機(jī)構(gòu)仍對房企融資持謹(jǐn)慎態(tài)度，融資渠道及規(guī)模整體在緊縮。但是，在相關(guān)政策加持下，境內(nèi)信用債市場已經(jīng)轉(zhuǎn)向平穩(wěn)。

從債券發(fā)行主體來看，7月份，萬科、保利發(fā)展、中國金茂、華潤置地等16家房企成功發(fā)行信用債，單月發(fā)行額度最高的為萬科，合計(jì)64億元，平均融資利率3.1%。典型房企中信用債利率最高的為龍湖集團(tuán)，平均利率為4.1%;最低的為招商蛇口，平均利率為2.1%。

“7月份，房地產(chǎn)企業(yè)信用債發(fā)行額環(huán)比變動(dòng)較小，連續(xù)三個(gè)月小幅正向增長。”中指研究院表示，國企、央企依然為發(fā)行主力，其前7個(gè)月發(fā)行額占比為87.8%，高于上年同期17個(gè)百分點(diǎn)。

此外，雖然5月份有5家房企被選定為示范民營房企，前后成功發(fā)行多筆信用債，但隨后并未有其他民企積極跟進(jìn)，僅濱江集團(tuán)于7月份發(fā)行一筆9.7億元的短融債券。

“近期發(fā)債審批也有所提速，境內(nèi)債發(fā)行額二季度以來穩(wěn)步回升。”劉水表示，發(fā)行種類多樣化，包括綠債、住房租賃債、并購債等多種形式，發(fā)行主體也逐漸覆蓋到優(yōu)質(zhì)民企。

談及未來融資環(huán)境是否會(huì)有改善，同策研究院資深分析師肖云祥對《證券日報(bào)》記者表示，從宏觀經(jīng)濟(jì)、市場趨勢以及行業(yè)需求來看，未來境內(nèi)融資環(huán)境有改善的空間，但不會(huì)再出現(xiàn)“大水漫灌”的情況。

多家出險(xiǎn)房企申請債務(wù)展期

從當(dāng)下出險(xiǎn)房企的共性表現(xiàn)來看，多是商票、海外債以及信托等融資違約，尤其海外債違約導(dǎo)致的連鎖反應(yīng)，為房地產(chǎn)行業(yè)整體基本面帶來負(fù)面影響。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，7月份，僅有卓越商管發(fā)行一筆海外債，規(guī)模為6.75億元，相較去年7月份的332.2億元，同比下降97.97%。

“隨著海外債違約房企陣營擴(kuò)大，多家大型房企信用評級遭到下調(diào)，這影響了整體行業(yè)基本面，對信用較為穩(wěn)定的房企也有一定影響。因此，靠發(fā)行海外債獲得新增融資這一渠道幾乎全線被封，能闖關(guān)成功者寥寥無幾。”某房企融資條線人士對《證券日報(bào)》記者表示，但比借不到新的海外債更難的是，舊債償還壓力也非常大。

從當(dāng)下海外債發(fā)行及償還情況來看，展期是房企當(dāng)下處理海外債的重要策略。“多家出險(xiǎn)企業(yè)為7月份到期債務(wù)申請了展期，展期總額達(dá)135.3億元，占當(dāng)月到期額的16.6%。”中指研究院表示，民營房企償債狀況不佳，也拉低了投資人對民企再融資能力的信心。7月份，房企通過交換要約重新上市的海外債金額達(dá)395.8億元，占今年以來交換要約金額的52.9%。

另據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年年內(nèi)尚有1329億元海外債余額待還，預(yù)計(jì)海外融資將繼續(xù)以延長存量債務(wù)期限為主，新增融資額難以有所突破。

“有能力的企業(yè)還是要盡量按期償還債務(wù)，一是節(jié)省融資費(fèi)用;二是維持自身信用水平，同時(shí)保持海外融資渠道通暢。”劉水表示。

劉水進(jìn)一步表示，但對今年以來銷售額大幅下滑、籌資渠道基本被阻斷的企業(yè)來說，將面臨較高的償債風(fēng)險(xiǎn)。尤其是2020年以來，部分企業(yè)為快速降杠桿，通過占用應(yīng)付款、增加表外負(fù)債等方式轉(zhuǎn)移了債務(wù)負(fù)擔(dān)，這類企業(yè)雖然財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)尚可，但隱性債務(wù)也會(huì)觸發(fā)風(fēng)險(xiǎn)事件，因此償債壓力加劇。

若面臨海外債到期而又無法償還的困境，“與債權(quán)人制定展期計(jì)劃、出售資產(chǎn)、加大銷售力度等是房企采用的幾大標(biāo)準(zhǔn)策略。”肖云祥稱，但有些房企也另有策略，比如近期多家房企積極籌劃債務(wù)管理，為穩(wěn)定企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營創(chuàng)造條件。

8月7日，龍光集團(tuán)發(fā)布公告稱，針對境外債務(wù)進(jìn)行整體管理，是為了應(yīng)對新的市場環(huán)境下如何更好地保護(hù)購房者，對投資者和員工等各方利益的平衡，在保交房的前提下進(jìn)行綜合平衡。同時(shí)，解決境外債務(wù)到期還款壓力，讓公司和管理層有更多精力回歸運(yùn)營。

而對于后市房企的償債壓力和風(fēng)險(xiǎn)，肖云祥稱，不排除繼續(xù)有房企出現(xiàn)違約的情況，這將給市場帶來不確定性。但違約現(xiàn)象會(huì)隨著市場回暖、政策效力釋放，以及房企避免出險(xiǎn)的警惕性提升而減少。