日前，華夏北京保障房REIT、中金廈門(mén)安居REIT和紅土深圳安居REIT首批3只保障性租賃住房(下稱(chēng)“保租房”)公募REITs正式發(fā)售。作為“保租房”公募REITs的試點(diǎn)項(xiàng)目，3只基金線(xiàn)下詢(xún)價(jià)均獲得超額認(rèn)購(gòu)，分別為113.37倍、108.96倍和133.03倍，網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)規(guī)模分別達(dá)462.62億元、394.57億元和362.70億元。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“保租房”公募REITs在詢(xún)價(jià)階段就吸引了巨量資金，體現(xiàn)出其作為稀缺市場(chǎng)標(biāo)的本身所蘊(yùn)含的投資價(jià)值，在豐富公募REITs種類(lèi)的同時(shí)，讓普通投資者分享“保租房”的發(fā)展紅利。

打通退出環(huán)節(jié) 底層資產(chǎn)有望擴(kuò)容

去年6月，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式上市交易。時(shí)隔一年多，公募REITs的底層資產(chǎn)從產(chǎn)業(yè)園、高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流擴(kuò)展至保障性租賃住房。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然表示：“對(duì)于租賃住房的參與方，其關(guān)注的核心是底層資產(chǎn)能否保值增值，最終實(shí)現(xiàn)退出。而‘保租房’公募REITs正式發(fā)售意味著，租賃住房的全生命周期‘投-融-建-管-退’正式合攏，對(duì)‘保租房’的投資可以通過(guò)金融途徑實(shí)現(xiàn)退出。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，通過(guò)公募REITs回收的資金只能用于‘保租房’建設(shè)，從而形成增量正循環(huán)，有助于增加租賃住房的有效供給，平抑租金與房?jī)r(jià)。”

“保租房”公募REITs加速試點(diǎn)，離不開(kāi)政策支持。作為“十四五”時(shí)期住房建設(shè)的重點(diǎn)，“保租房”成為解決住房問(wèn)題的重要途徑。今年1月，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議公布，2022年全國(guó)“保租房”籌集目標(biāo)為240萬(wàn)套(包括新建、改建和改造)。根據(jù)住建部的統(tǒng)計(jì)，40個(gè)重點(diǎn)城市在2022年和“十四五”期間分別計(jì)劃籌集建設(shè)“保租房”190萬(wàn)套和650萬(wàn)套。

頂層設(shè)計(jì)之下，各地紛紛推進(jìn)“保租房”發(fā)展。據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)，從各地方來(lái)看，今年上半年，40個(gè)重點(diǎn)發(fā)展“保租房”的城市中，共發(fā)布涉及住房租賃的政策64項(xiàng)。其中，北京、上海、廣州、成都是發(fā)布政策最多的城市;各地方的政策主要集中在5大方面，“保租房”相關(guān)的政策占比最多，共36項(xiàng)。

與此同時(shí)，“保租房”公募REITs的政策體系持續(xù)完善。今年2月，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》。隨后，銀保監(jiān)會(huì)與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出構(gòu)建多層次、廣覆蓋、風(fēng)險(xiǎn)可控、業(yè)務(wù)可持續(xù)的“保租房”金融服務(wù)體系。3月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深入推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的意見(jiàn)》，提出抓緊推動(dòng)“保租房”公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地。5月底，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》，推動(dòng)“保租房”公募REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開(kāi)展。

“從去年以來(lái)，市場(chǎng)對(duì)‘保租房’納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)中就有預(yù)期。早在2015年首次提出‘租購(gòu)并舉’后，大量的資本陸續(xù)進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。加之，租賃住房的周期較長(zhǎng)，沉淀的資金量相對(duì)較大，而打通退出環(huán)節(jié)可謂是住房租賃行業(yè)發(fā)展的里程碑事件，能夠?qū)崿F(xiàn)資本循環(huán)，提高資本效率。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模龐大，未來(lái)發(fā)展可期，而更豐富的底層資產(chǎn)也會(huì)納入到公募REITs中。”CBRE中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨指出。

在公募REITs的擴(kuò)容方面，趙然也表示了相同的觀點(diǎn)。她坦言，“我們有理由期待，市場(chǎng)化租賃住房也有望成為公募REITs 的底層資產(chǎn)標(biāo)的”。

租賃住房底層邏輯轉(zhuǎn)變?yōu)?span id="ggggggg" class="keyword">資產(chǎn)管理

“‘保租房’公募REITs屬于產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目，與產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目類(lèi)似，其核心邏輯是基于穩(wěn)定的現(xiàn)金流給予投資者回報(bào)，包括穩(wěn)定的分紅與上市后的股價(jià)表現(xiàn)，這兩者其實(shí)都取決于運(yùn)營(yíng)方的資管能力以及底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況。因此，‘保租房’公募REITs開(kāi)閘對(duì)租賃住房的運(yùn)營(yíng)方也提出了新的要求。”謝晨告訴中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者。

從3只“保租房”公募REITs的底層資產(chǎn)來(lái)看，主要位于北京、廈門(mén)、深圳等城市的核心居住區(qū)域，周邊配套成熟、交通便利、租賃需求旺盛，且租金水平較同區(qū)域市場(chǎng)均有一定的折扣，其中不少項(xiàng)目采用了政府配租模式，具有穩(wěn)定的出租率與租金收益，受市場(chǎng)周期性波動(dòng)影響較小。

以華夏北京保障房REIT的底層資產(chǎn)為例，主要包含文龍家園和熙悅尚郡兩個(gè)項(xiàng)目。其中，文龍家園位于海淀西三旗板塊，2015 年2月開(kāi)始運(yùn)營(yíng);熙悅尚郡隸屬于朝陽(yáng)區(qū)青年路板塊，2018年10月開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。目前，兩個(gè)項(xiàng)目分別已運(yùn)營(yíng)超過(guò)7年與3年，相對(duì)成熟。截至2019年年末、2020年年末、2021年年末和2022年3月31日，文龍家園的出租率分別為90.0%、93.7%、92.4%和94.8%，熙悅尚郡則分別是98.6%、94.3%、95.2%、94.3%。租金方面，文龍家園平均簽約租金為52元/平方米/月，相較西三旗板塊平均價(jià)格96元/平方米/月低 46%;熙悅尚郡平均簽約租金為 60元/平方米/月，相較青年路板塊平均價(jià)格107.5元/平方米/月低44%。

“‘保租房’公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地，意味著我國(guó)租賃住房的底層邏輯轉(zhuǎn)變?yōu)?span id="ggggggg" class="keyword">資產(chǎn)管理，直白一點(diǎn)就是能否確保資產(chǎn)或資產(chǎn)包產(chǎn)生4%左右的分紅率。與銷(xiāo)售導(dǎo)向的新房不同，租賃住房作為一種持有型不動(dòng)產(chǎn)，屬于體驗(yàn)型產(chǎn)品，具有決定性作用的是產(chǎn)品定位、政策響應(yīng)、流程管理、人員儲(chǔ)備等資產(chǎn)管理能力。因此，運(yùn)營(yíng)方也要不斷升級(jí)自身的資管能力”，趙然補(bǔ)充道。