8月份償債高峰已至，疊加利息償還、按期施工保交樓等壓力，近日，多家房企或地方城投公司密集發(fā)布擬發(fā)行中期票據(jù)的計劃。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，8月1日至8月21日，房地產(chǎn)企業(yè)已發(fā)行或擬發(fā)行上市的中期票據(jù)超過13筆，合計規(guī)模超過124億元。

“從發(fā)行主體來看，仍以國企、央企及地方城投公司為主，但示范民營房企近期也透露出發(fā)債計劃，甚至出現(xiàn)個別規(guī)模較小房企的身影;從發(fā)行規(guī)模來看，多在5億元至30億元之間，規(guī)模適中，可操作性強。”多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，從發(fā)行用途來看，主要有兩種，一是擬用于償還到期債務及利息等;二是主要用于項目建設。

多家房企籌備發(fā)行中期票據(jù)

自上年年末開始，監(jiān)管數(shù)次提及鼓勵企業(yè)通過債券發(fā)行滿足合理融資需求，此后無論是并購債還是信用保護工具，均得到積極響應并實施落地。其中，中期票據(jù)具有發(fā)行量大、期限長的特點，是房企在銀行間債券市場發(fā)行的重要債務融資工具。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年前7個月，房企共發(fā)行中期票據(jù)1177.3億元，占全部發(fā)行額的38.8%;平均發(fā)行期限為3.9年，高于總發(fā)行期限均值0.3年。8月份以來，亦有多家房企完成中期票據(jù)發(fā)行工作，同時，還有多家房企在與相關(guān)機構(gòu)溝通中，正在籌備發(fā)行中期票據(jù)融資。

8月18日，中國鐵建發(fā)布8億元中期票據(jù)募集說明書;同日，武漢城建集團擬發(fā)行10億元中期票據(jù)。8月17日，濱江集團擬發(fā)行9.4億元中期票據(jù);同日，北辰實業(yè)發(fā)布一筆發(fā)行規(guī)模上限為14.3億元的中期票據(jù)申購說明。8月16日，市場層面有消息稱，龍湖集團將在8月份發(fā)行不超過15億元中期票據(jù)。針對此事，龍湖集團方面向《證券日報》記者表示，一切以公告為準。

值得關(guān)注的是，8月16日，有消息稱，有監(jiān)管部門指示中債信用增進投資股份有限公司(以下簡稱“中債信用增進公司”)對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，涉及旭輝控股、碧桂園、龍湖集團、新城控股等6家示范民營房企。

8月17日，《證券日報》記者向這6家房企一一核實，從反饋的信息來看，消息屬實，相關(guān)企業(yè)都在關(guān)注并試圖做一些籌備工作，包括上述龍湖集團計劃在8月份發(fā)行中期票據(jù)一事，亦是由中債信用增進公司提供擔保下發(fā)行。

實際上，今年5月份，監(jiān)管層將碧桂園、龍湖集團等多家房企作為示范性發(fā)債試點房企，由相關(guān)公司為其發(fā)債提供信用保護工具，此后在相關(guān)部門指導下，多家民營房企成功完成債券發(fā)行工作。彼時，新城控股正是在中債信用增進公司助力下，成功發(fā)行一筆10億元中期票據(jù)。

對此，8月18日午間，碧桂園集團總裁莫斌在投資者會議上表示，在中債信用增進公司全擔保情況下，公司正推進中期票據(jù)發(fā)行，發(fā)行概率較大。

“在中債信用增進公司全擔保下，發(fā)行中期票據(jù)的規(guī)模預計多為10億元至30億元之間。”東高科技高級投資顧問揭沖向記者表示，從房企角度來講，當下發(fā)行中期票據(jù)的主要難度在于信用評級和風險溢價，此次中債信用增進公司為房企提供高等級擔保，可謂對其增信支持再升級，預計相關(guān)房企發(fā)行中期債券相較以前更容易。

融資能力將進一步分化

“有中債信用增進公司擔保，會加快房企融資步伐，但如果未來發(fā)債房企出現(xiàn)流動性風險，無法兌付債券的本金和利息，在‘全額無條件不可撤銷連帶責任擔保’條件下，中債信用增進公司就必須無條件替房企償債，因此各方都較為謹慎。”某房企相關(guān)人士向記者透露，鑒于此，加之當前市場存不確定性，投資端非常謹慎。好在有相關(guān)政策支持，部分優(yōu)質(zhì)房企正有序推進相關(guān)發(fā)債工作。

“從機構(gòu)投資人角度來看，當前行業(yè)仍處于低谷期，6月份和7月份的償債高峰導致觸發(fā)債務違約的房企增多，因此市場對行業(yè)風險仍持審慎態(tài)度。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水向記者表示，從房企角度來看，今年前7個月銷售回款帶來的流動性明顯下降，財務安全性成為首要任務之一，此時增加有息債務需要謹慎考量。

不過，在劉水看來，由國有機構(gòu)提供高等級擔保為債權(quán)人的權(quán)益提供了充足保障，將會極大降低投資風險。擔保機構(gòu)在發(fā)行債券之前已對企業(yè)進行了全面評估，這將有利于財務穩(wěn)健的房企被挖掘和識別，尤其是一些優(yōu)質(zhì)民企以及此前難以被識別的中小型優(yōu)質(zhì)民企，將重獲融資機會。因此，在此增信措施下，民營房企的中期票據(jù)發(fā)行道路會平坦一些。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年前7個月，國企、央企依然是發(fā)行中期票據(jù)融資的主力，發(fā)行額占比為87.8%，高于上年同期17個百分點。5月份以來，多家民營房企被選定為示范房企，隨后成功發(fā)行多筆信用債。從當下政策支持方向而言，預計還將有房企跟進。

談及接下來的發(fā)債計劃，8月18日下午，在2022年中期業(yè)績說明會上，越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠向記者表示，從目前看，越秀地產(chǎn)方面按照到期債務的時間表來鋪排發(fā)債計劃，是正常推進的，還有一些剩余額度。

“對于本身財務狀況穩(wěn)健、資質(zhì)較好的房企而言，當下發(fā)行中期債券的融資渠道被進一步拓寬，但對杠桿率依然較高或償債壓力很大的房企而言，融資難度依然很大，公司可能依舊需要通過資產(chǎn)出讓及債務重組等方式進行自救。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向記者表示，隨著政策對房企合理融資需求的支持，預計接下來整體融資環(huán)境將好于上半年，不過這并不意味著民營房企融資的全面回暖，整體而言，房企的融資能力將進一步分化。