買(mǎi)房是件大事，買(mǎi)房的時(shí)候，很多人都會(huì)詢問(wèn)房子的公攤面積是多少。在山東青島，有購(gòu)房者在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)，自己買(mǎi)的房子，公攤面積達(dá)46%，接近一半面積的房子都被公攤攤出去了。

山東青島：業(yè)主收房發(fā)現(xiàn)近一半竟是公攤面積

青島西海岸新區(qū)這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的六期，是三棟55層的超高層建筑，分別是56號(hào)樓、61號(hào)樓、62號(hào)樓，去年交房。當(dāng)時(shí)，興致勃勃趕來(lái)收房的業(yè)主們，都發(fā)現(xiàn)自家的房子變小了。

購(gòu)房業(yè)主：我家房產(chǎn)證面積是128.35平方米，套內(nèi)面積不到70平方米。

購(gòu)房業(yè)主：這是110平方米的房子，實(shí)際使用面積應(yīng)該是59.25平方米。

業(yè)主們反映，根據(jù)購(gòu)房之初銷售人員的解釋，小區(qū)屬于超高層建筑，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積可能會(huì)達(dá)到31%，所以簽訂購(gòu)房合同時(shí)是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算的公攤。但令人沒(méi)想到的是，最終收房時(shí)的公攤系數(shù)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)31%，經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)的調(diào)查，這三棟樓的分?jǐn)傁禂?shù)均在46%以上。

在當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)的一份回復(fù)中，明確說(shuō)明：該項(xiàng)目56號(hào)樓分?jǐn)傁禂?shù)為0.465，61號(hào)樓分?jǐn)傁禂?shù)為0.461，62號(hào)樓分?jǐn)傁禂?shù)為0.463，導(dǎo)致公攤建筑面積較大的原因，主要是這三棟樓46層以下墻體厚度為60公分，47層及以上墻體厚度為40公分，依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定，建筑外墻一半面積需計(jì)入公攤面積內(nèi)。此外，這三棟樓有兩層公共配套用房不計(jì)入受分?jǐn)偯娣e，因此導(dǎo)致分?jǐn)傁禂?shù)相比其他高層住宅偏大。

對(duì)于這樣的解釋，業(yè)主們很難接受。在他們看來(lái)，100多平方米的房子，到手縮水了近一半，造成每個(gè)戶型都非常局促，家里要購(gòu)買(mǎi)合適的家具家電都存在許多問(wèn)題。

記者隨后聯(lián)系了這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，工作人員聽(tīng)明來(lái)意后，直接掛斷了記者的電話。

而青島西海岸新區(qū)相關(guān)部門(mén)則表示，目前有關(guān)情況仍在處理過(guò)程中。

公攤面積由來(lái)已久 規(guī)定不明易生糾紛

對(duì)公攤面積的困惑，在很多購(gòu)房者心中都存在。到底什么是公攤面積?又該如何計(jì)算呢?

公攤面積制度在我國(guó)存在已久，2001年施行的《商品房銷售管理辦法》，明確了商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。

具體來(lái)說(shuō)，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。而公用建筑面積一般由兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;二是套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果電梯和公共設(shè)施這樣的公共空間以及走廊、過(guò)道等越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。

公攤面積在多大范圍內(nèi)算是合理，國(guó)家目前并沒(méi)有明確的規(guī)定，在實(shí)際操作過(guò)程中，這一點(diǎn)往往容易產(chǎn)生糾紛。

公攤面積計(jì)算復(fù)雜 信息公開(kāi)化程度不高

一般情況下，一個(gè)住宅小區(qū)的公攤數(shù)據(jù)，需要經(jīng)過(guò)以下程序：一個(gè)是設(shè)計(jì)單位的圖紙測(cè)算，一個(gè)是主管部門(mén)對(duì)公攤的核算，在項(xiàng)目竣工后，測(cè)繪部門(mén)還要對(duì)房產(chǎn)面積再進(jìn)行一次測(cè)算。目前，涉及公攤測(cè)量，我國(guó)共有《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》2個(gè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，但由于一些地方還沒(méi)有建立多測(cè)合一體系，缺乏第三方的監(jiān)督，從而出現(xiàn)公攤面積計(jì)算不透明等現(xiàn)象。

商品房預(yù)售制增加公攤不確定性

此外，目前不少商品房采用的是預(yù)售制，普通購(gòu)房人只能被動(dòng)地從開(kāi)發(fā)商等處了解信息，這也為最終到手房屋的公攤面積增加了不確定性。

房屋面積縮水超3% 購(gòu)房人有權(quán)退房或受補(bǔ)償

目前，國(guó)家對(duì)住宅的公攤面積并沒(méi)有設(shè)置上限和下限，但這并不意味著公攤面積可以任由開(kāi)發(fā)商隨意設(shè)定。購(gòu)房人在前期簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)該特別留意哪些關(guān)于公攤面積的信息呢?

其實(shí)，在《商品房銷售管理辦法》中，對(duì)于房屋面積縮水是有明確要求的?！掇k法》中明確指出，出現(xiàn)誤差，按照面積誤差比絕對(duì)值3%的標(biāo)準(zhǔn)，多退少補(bǔ)。

簡(jiǎn)單說(shuō)，就是合同約定的面積與實(shí)際面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房。同意不退房的，實(shí)際面積小于合同約定面積時(shí)，絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還購(gòu)房人。

因此，在長(zhǎng)期從事處理房地產(chǎn)糾紛案件的律師黃羅平看來(lái)，購(gòu)房人在前期簽訂購(gòu)房的時(shí)候，一定要注意根據(jù)政策細(xì)化買(mǎi)賣(mài)合同的條款。比如，目前開(kāi)發(fā)商在售樓處都必須公開(kāi)房屋面積預(yù)測(cè)報(bào)告或?qū)崪y(cè)報(bào)告，購(gòu)房者可以從這個(gè)報(bào)告中查出擬購(gòu)買(mǎi)的房屋的相關(guān)面積數(shù)據(jù)，由此算出公攤比例。在必要時(shí)，購(gòu)房人可以在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，就公攤面積及相應(yīng)的違約責(zé)任進(jìn)行補(bǔ)充約定，以便更好地維護(hù)自身的合法權(quán)益。

對(duì)公攤有異議 購(gòu)房者可申請(qǐng)面積鑒定

在收房后，假如對(duì)公攤有異議，購(gòu)房者可以攜帶購(gòu)房合同、建筑施工圖，房屋銷售或者分割方案等，到房產(chǎn)測(cè)繪中心申請(qǐng)面積鑒定。