2022年8月29日晚，招商蛇口(001979.SZ)披露2022年度中期財(cái)報(bào)，經(jīng)營(yíng)韌性彰顯。公告顯示，2022年上半年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入575.63億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)18.87億元。2022年上半年，公司“加速去化”與“開(kāi)源節(jié)流”雙向發(fā)力，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)中有進(jìn)，非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)聚焦專業(yè)化與市場(chǎng)化，進(jìn)一步深化轉(zhuǎn)型發(fā)展。

2022年上半年，新冠疫情依然在全球反復(fù)，疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境影響，如何走出未來(lái)行業(yè)新格局成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，而招商蛇口給出了自己的答案。2022年是招商蛇口的“品質(zhì)年”，其中，“品”是持續(xù)做優(yōu)產(chǎn)品質(zhì)量，提升服務(wù)質(zhì)量，夯實(shí)公司品牌;“質(zhì)”是在新形勢(shì)下推進(jìn)“三個(gè)轉(zhuǎn)變”落地——從開(kāi)發(fā)為主向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重轉(zhuǎn)變，堅(jiān)持價(jià)值導(dǎo)向把握好規(guī)模與成長(zhǎng)的關(guān)系;從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變，加大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展力度;從同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化——全面提升發(fā)展質(zhì)量。新形勢(shì)下，招商蛇口深化轉(zhuǎn)型發(fā)展，多措并舉實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效，以穩(wěn)健步伐邁向高質(zhì)量發(fā)展。

保持戰(zhàn)略定力抓去化，線上營(yíng)銷發(fā)力開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)健

在行業(yè)持續(xù)調(diào)整的2022年上半年，招商蛇口保持戰(zhàn)略定力，奠定業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)健基礎(chǔ)。

招商蛇口在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上以穩(wěn)促進(jìn)、奮力攻堅(jiān)。財(cái)報(bào)指出，招商蛇口2022年上半年持續(xù)深化質(zhì)效提升工作運(yùn)作機(jī)制，以“一城一模板”2.0為抓手，在弱市環(huán)境下盤庫(kù)存、抓去化，運(yùn)用數(shù)字化營(yíng)銷手段，加強(qiáng)銷售及回款管理。公司建立了項(xiàng)目分級(jí)管理機(jī)制，分城市、分板塊實(shí)施差異化銷售政策，大幅提高管理顆粒度和精細(xì)度，線上營(yíng)銷繼續(xù)發(fā)力，線上獲客量大幅提升。

數(shù)據(jù)顯示，2022年1-6月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積487.51萬(wàn)平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1,188.27億元。整體位列上半年全國(guó)房企全口徑簽約金額排名第6，較去年同期提再升一位。其中，上海、合肥、蘇州、西安、重慶、武漢、昆明、南通、徐州、煙臺(tái)、紹興、中山、無(wú)錫、太倉(cāng)共14個(gè)城市進(jìn)入當(dāng)?shù)亓髁夸N售金額排名前十位，城市深耕成效進(jìn)一步凸顯。

招商蛇口投資管控進(jìn)一步加強(qiáng)，聚焦“強(qiáng)心30城”，深耕其中“6+10城”，夯實(shí)投資質(zhì)量。1-6月，公司累計(jì)獲取土地27宗，新增計(jì)容建面419.87萬(wàn)平方米，權(quán)益面積264.51萬(wàn)平方米。主要聚焦于上海、北京等一線城市以及杭州、蘇州等長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市。公司持續(xù)打造精品計(jì)劃2.0，強(qiáng)化方案設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工質(zhì)量管控，通過(guò)推廣828技術(shù)，利用數(shù)字化技術(shù)加強(qiáng)精細(xì)化施工管理，同時(shí)全面推行精益交付管理，全流程提升產(chǎn)品品質(zhì)。

聚焦優(yōu)勢(shì)賽道，輕重結(jié)合推進(jìn)“雙百戰(zhàn)略”

在持有業(yè)務(wù)上，招商蛇口聚焦經(jīng)營(yíng)性優(yōu)勢(shì)賽道，加碼“雙百戰(zhàn)略”逐步落地。作為深耕行業(yè)四十余年的龍頭與風(fēng)向標(biāo)，招商蛇口敏銳洞察行業(yè)形勢(shì)，結(jié)合公司實(shí)際資源沉淀和發(fā)展需要考慮，不斷提升存量資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益及資產(chǎn)價(jià)值。2022年上半年，招商蛇口基本完成持有業(yè)務(wù)“專業(yè)化、垂直化”的組織架構(gòu)變革，以“一業(yè)態(tài)一模板”為抓手提升集中商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店四大業(yè)態(tài)的操盤能力，在持有業(yè)務(wù)投資發(fā)展與運(yùn)營(yíng)管理邏輯上形成管理閉環(huán)。

具體來(lái)看，集中商業(yè)是著重打造的業(yè)務(wù)主賽道。招商蛇口經(jīng)營(yíng)管理的處于運(yùn)營(yíng)期的主要集中商業(yè)項(xiàng)目共29個(gè)，布局在上海、深圳、南京、蘇州、成都和重慶等16個(gè)城市。據(jù)悉，得益于優(yōu)越的區(qū)域位置、精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位及強(qiáng)勢(shì)的業(yè)態(tài)組合，常熟首例濱湖文商旅體綜合體常熟琴湖溪里招商率達(dá)100%，開(kāi)業(yè)率達(dá)91%，開(kāi)業(yè)首日客流破15萬(wàn)人次，經(jīng)營(yíng)效益與品牌影響力持續(xù)提升。

寫字樓方面，上半年，招商局商業(yè)房托收購(gòu)由公司持有的北京招商局航華科貿(mào)中心項(xiàng)目，首次布局大灣區(qū)外的核心寫字樓資產(chǎn)。于招商蛇口而言，進(jìn)一步健全了持有業(yè)務(wù)“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式，有利于助力公司持有業(yè)務(wù)的發(fā)展。

公寓方面，在多項(xiàng)政策利好下，招商蛇口持續(xù)打造 “壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠/CM+”服務(wù)式公寓等三大品牌產(chǎn)品體系，通過(guò)建立營(yíng)銷聯(lián)動(dòng)機(jī)制，統(tǒng)一全國(guó)渠道及客戶資源，加強(qiáng)產(chǎn)品迭代更新及客服質(zhì)量精細(xì)化管理等一系列措施，不斷提升核心運(yùn)營(yíng)管理能力及品牌價(jià)值。

至于酒店方面，招商蛇口首家海外自主品牌酒店——吉布提伊敦睿選國(guó)際酒店已成功揭牌，預(yù)計(jì)年內(nèi)正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。目前，公司運(yùn)營(yíng)管理中的酒店共14家，包括國(guó)內(nèi)12家，國(guó)外2家;酒店業(yè)務(wù)全周期操盤管理能力不斷優(yōu)化，打開(kāi)自有酒店品牌市場(chǎng)知名度可期。

多域布局打造標(biāo)桿園區(qū)建設(shè)，數(shù)字化營(yíng)銷賦能支撐發(fā)展

招商蛇口高質(zhì)量綜合發(fā)展的重要板塊——園區(qū)業(yè)務(wù)，目前已經(jīng)布局覆蓋國(guó)內(nèi)海南自由貿(mào)易港、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角等重要區(qū)域以及“一帶一路”沿線國(guó)家。公司持續(xù)從產(chǎn)品打造和產(chǎn)業(yè)集聚兩個(gè)方面開(kāi)展標(biāo)桿園區(qū)建設(shè)，通過(guò)存量園區(qū)改造，提升項(xiàng)目品質(zhì);通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)崂?，引進(jìn)核心產(chǎn)業(yè)并做好上下游資源配套，加快專業(yè)化園區(qū)的打造。招商蛇口主要運(yùn)營(yíng)管理的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目涵蓋了網(wǎng)谷、意庫(kù)、智慧城三大品牌系列，以及創(chuàng)新孵化基地——招商創(chuàng)庫(kù)。

值得注意的是，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型，賦能主業(yè)發(fā)展也成為當(dāng)前新時(shí)代的新議題。招商蛇口持續(xù)保持科研投入力度，其中數(shù)字化工作結(jié)合公司業(yè)務(wù)發(fā)展和管理需要，重點(diǎn)圍繞“經(jīng)營(yíng)管理”、“開(kāi)發(fā)管理”、“持有賦能”、“客戶經(jīng)營(yíng)”、“智慧空間”五大業(yè)務(wù)板塊規(guī)劃相應(yīng)的項(xiàng)目群，深化數(shù)字化創(chuàng)新應(yīng)用，賦能公司業(yè)務(wù)發(fā)展。全面提升各業(yè)態(tài)的數(shù)智化和數(shù)據(jù)化管理水平，以提高經(jīng)營(yíng)效率、優(yōu)化客戶服務(wù)為重點(diǎn)，深挖典型場(chǎng)景，打造標(biāo)桿項(xiàng)目，完善對(duì)業(yè)務(wù)的支撐。

高質(zhì)量落地并購(gòu)，招商積余穩(wěn)居非住業(yè)態(tài)領(lǐng)先地位

招商積余上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入56.46億元，較上年同期增長(zhǎng)18.16%，在管項(xiàng)目1803個(gè)，管理面積達(dá)3.01億平方米。新拓展項(xiàng)目結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向“高質(zhì)量”優(yōu)化，新簽?zāi)甓群贤~15.95億元，同比增長(zhǎng)17%。目前，招商積余已形成“1+1+N”通用性業(yè)態(tài)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系架構(gòu)，高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)提升品牌影響力。

招商積余增值服務(wù)同步發(fā)力。上半年，增值業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.3億元，其中案場(chǎng)協(xié)銷及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、設(shè)施管理服務(wù)、建筑科技服務(wù)等業(yè)務(wù)合計(jì)營(yíng)業(yè)收入貢獻(xiàn)占專業(yè)增值服務(wù)收入超過(guò)八成，變現(xiàn)能力成效顯著。而報(bào)告期內(nèi)順利完成匯勤物業(yè)并購(gòu)項(xiàng)目交割，成功摘牌新中物業(yè)67%股權(quán)，招商積余的高質(zhì)量落地并購(gòu)項(xiàng)目，對(duì)于其擴(kuò)大金融賽道物業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模、提升金融類物管業(yè)務(wù)影響力及專業(yè)化服務(wù)能力、穩(wěn)固非住業(yè)態(tài)領(lǐng)先地位奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

三道紅線全面綠檔，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化降本成效顯著

在業(yè)務(wù)穩(wěn)中有進(jìn)的基礎(chǔ)上，招商蛇口“三道紅線“全部綠檔，盡顯強(qiáng)勁綜合實(shí)力。財(cái)報(bào)顯示，招商蛇口滾動(dòng)監(jiān)測(cè)三道紅線監(jiān)管指標(biāo)，截至6月末均處于綠檔范圍。

與此同時(shí)，招商蛇口充分發(fā)揮企業(yè)信用優(yōu)秀的優(yōu)勢(shì)，在上半年采取了中短期穩(wěn)杠桿和優(yōu)結(jié)構(gòu)的融資策略，加碼債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)固、風(fēng)險(xiǎn)可控。公司全面落實(shí)降本增效舉措，嚴(yán)控資金成本，加大公開(kāi)市場(chǎng)融資力度進(jìn)行債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，緊抓LPR下行的市場(chǎng)窗口，充分發(fā)揮公司信用優(yōu)勢(shì)進(jìn)行高息債務(wù)置換，降本成效顯著。上半年綜合資金成本4.1%，較年初降低38BP。

構(gòu)建綠色人居，踐行責(zé)任彰顯央企擔(dān)當(dāng)

作為綠色人居的探路者、實(shí)踐者和領(lǐng)跑者，招商蛇口聚焦“健康、科技、綠色”，參與建設(shè)綠色智慧城市，推動(dòng)建筑產(chǎn)業(yè)化，在低能耗建筑、超低能耗建筑、零能耗建筑等方面持續(xù)發(fā)力。上半年，公司在上海的璀璨城市項(xiàng)目成為上海零能耗建筑試點(diǎn)項(xiàng)目，榮獲中國(guó)建筑節(jié)能協(xié)會(huì)頒發(fā)的“零能耗建筑證書”。上半年新增綠色建筑項(xiàng)目28個(gè)，新增建筑面積363萬(wàn)平方米;其中綠色二星及以上認(rèn)證項(xiàng)目19個(gè)。截至2022年6月末，公司累計(jì)建設(shè)綠色建筑項(xiàng)目377個(gè)，建筑面積達(dá)4,602萬(wàn)平米。上半年公司裝配式建筑面積達(dá)1,860.5萬(wàn)平米，占新開(kāi)工及在建項(xiàng)目面積比例為58.2%。

打造大國(guó)強(qiáng)企，不忘大企社會(huì)擔(dān)當(dāng)。面對(duì)全國(guó)疫情仍不時(shí)反復(fù)、形勢(shì)復(fù)雜的環(huán)境，2022年上半年，招商蛇口積極履行社會(huì)責(zé)任，妥善落實(shí)國(guó)家出臺(tái)的房租減免政策要求，切實(shí)減輕服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。在監(jiān)管部門出臺(tái)相關(guān)助力中小企業(yè)紓困解難促進(jìn)協(xié)同發(fā)展的政策后，招商蛇口第一時(shí)間成立工作小組，全面仔細(xì)研讀政策，結(jié)合實(shí)際情況制定了租金減免的實(shí)施細(xì)則并扎實(shí)落實(shí)。截至6月30日，公司經(jīng)營(yíng)管理的持有物業(yè)中已簽約減免租金約為6億元，減免租政策惠及租戶4000余家。

有市場(chǎng)分析認(rèn)為，招商蛇口銷售韌性好于百?gòu)?qiáng)房企，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，融資優(yōu)勢(shì)突出。隨著政策持續(xù)發(fā)力房地產(chǎn)溫和修復(fù)，下半年板塊有望迎來(lái)政策寬松與銷售復(fù)蘇推動(dòng)的基本面兌現(xiàn)行情，招商蛇口作為央企龍頭，銷售表現(xiàn)確定性強(qiáng)，業(yè)績(jī)布局優(yōu)良，三條紅線穩(wěn)居綠檔，融資優(yōu)勢(shì)明顯，中長(zhǎng)期看好公司投資價(jià)值。