“黑中介”、甲醛房、隔斷間、租金貸、亂漲價(jià)、長(zhǎng)租公寓爆雷……伴隨著租房市場(chǎng)的火爆，一些亂象的滋生也頻頻遭到吐槽，相關(guān)業(yè)態(tài)亟待規(guī)范。9月1日，《北京市住房租賃條例》(簡(jiǎn)稱“《條例》”)正式實(shí)施。這也是全國(guó)首個(gè)規(guī)范“住房租賃”、首個(gè)規(guī)范長(zhǎng)租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性法規(guī)，北京也是首個(gè)將“住有所居、房住不炒、租購(gòu)并舉、職住平衡”等寫(xiě)入地方立法的城市。北京青年報(bào)記者針對(duì)《條例》十大熱點(diǎn)問(wèn)題采訪了市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人做了權(quán)威解讀。

■鼓勵(lì)“長(zhǎng)期合同”，承租人平等享受物業(yè)服務(wù)

■室內(nèi)空氣質(zhì)量差的“甲醛房”將面臨處罰

■日租房或小時(shí)房要符合規(guī)定或取得同棟(院)業(yè)主同意

■向承租人收取的押金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金

■街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要對(duì)轄區(qū)內(nèi)的住房租賃進(jìn)行日常監(jiān)管

■住房租金顯著上漲，要有價(jià)格干預(yù)措施

■不得打隔斷分割出租，不得將起居室單獨(dú)出租

■不得向未出示身份證明的人出租住房

■“租金貸”貸款額度不得高于住房租賃合同金額

■個(gè)人轉(zhuǎn)租住房超過(guò)規(guī)定數(shù)量的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立住房租賃企業(yè)

熱點(diǎn)1

甲醛房、隔斷房不得出租

違規(guī)群租房的安全、擾民問(wèn)題突出，同時(shí)整治違規(guī)群租也是北京市“疏解、整治、促提升”的一個(gè)專項(xiàng)內(nèi)容。

《條例》中明確規(guī)定出租住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、治安、室內(nèi)空氣質(zhì)量等基本安全標(biāo)準(zhǔn)要求，具備供水、供電等基本居住條件，不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu);起居室不得單獨(dú)出租，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室以及其他非居住空間不得出租用于居住;人均使用面積和每個(gè)房間居住人數(shù)符合相關(guān)規(guī)定;禁止將違法建設(shè)和其他依法不得出租的房屋出租。

對(duì)應(yīng)的法律責(zé)任中寫(xiě)明，住房租賃企業(yè)對(duì)租賃住房進(jìn)行裝修裝飾，經(jīng)具備資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)責(zé)令限期改正，可處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款;逾期不改的，處五萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下罰款。

《條例》中同時(shí)明確賦予街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對(duì)違規(guī)群租的管理職責(zé)和處罰權(quán)。這是北京市將2013年以來(lái)開(kāi)展的違規(guī)群租房治理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)上升為地方性法規(guī)，為治理工作提供更充分的法治保障。

熱點(diǎn)2

多種方式增加租賃住房供應(yīng)

在規(guī)范之外，市場(chǎng)中卻存在著現(xiàn)實(shí)的供需矛盾。為此，多渠道、多主體、多方式地增加租賃住房的有效供應(yīng)成了破解之法。北京市住建委房屋租賃管理處副處長(zhǎng)胡清福在接受北青報(bào)記者采訪時(shí)介紹，在供應(yīng)端方面，集體土地建設(shè)租賃住房成為加強(qiáng)租賃住房供給的一個(gè)重要途徑，從2017年北京開(kāi)始試點(diǎn)，成為全國(guó)13個(gè)試點(diǎn)城市之一。2020年，豐臺(tái)泊寓成壽寺社區(qū)亮相，成為全國(guó)首個(gè)正式運(yùn)營(yíng)的集體土地租賃住房項(xiàng)目。

第二種類型就是改建租賃住房，2018年北京出臺(tái)了相關(guān)文件，允許把一些非居住的房屋建筑，比如閑置的廠房、賓旅館、辦公樓，按規(guī)定改為集體宿舍，解決快遞物流、家政、餐飲等城市運(yùn)行服務(wù)保障行業(yè)人員的租房問(wèn)題，而且這類房屋可以享受居民類水、電、供熱、燃?xì)鈨r(jià)格，此前相關(guān)文件中也有體現(xiàn)，而這次則是通過(guò)《條例》確定了下來(lái)。

此外，鼓勵(lì)通過(guò)新增或者利用已有用地專門(mén)建設(shè)租賃住房、在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房、盤(pán)活宅基地上閑置住房等多種方式增加租賃住房有效供給。同時(shí)明確規(guī)定這些新建、改建的租賃住房，不得銷售或以租代售，違反規(guī)定的由住建部門(mén)責(zé)令改正，罰款10萬(wàn)-50萬(wàn)元，逾期不改的罰款50萬(wàn)-100萬(wàn)元。

熱點(diǎn)3

租金猛漲政府可出手干預(yù)

有不少租客反映，在北京這樣的一線城市，租房是一項(xiàng)很大的支出，少則占到工資的20%，多則50%，每年續(xù)租的時(shí)候都要經(jīng)歷一波租金上漲。

據(jù)了解，目前住房租賃市場(chǎng)的主體大部分是散戶對(duì)散戶(C2C)，住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)的規(guī)模(B2C)占比較小，租金調(diào)控的手段少、難度大?！稐l例》明確禁止住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)哄抬租金、捆綁消費(fèi)、捏造散布漲價(jià)信息等擾亂市場(chǎng)秩序的行為，防止企業(yè)在資本的助推下惡性競(jìng)爭(zhēng)，炒作、推高租金。

《條例》中規(guī)定，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)住房租賃價(jià)格監(jiān)測(cè)，建立健全相關(guān)預(yù)警機(jī)制。住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時(shí)，市人民政府可以采取漲價(jià)申報(bào)、限定租金或者租金漲幅等價(jià)格干預(yù)措施，穩(wěn)定租金水平，并依法報(bào)國(guó)務(wù)院備案。市人民政府采取價(jià)格干預(yù)措施的，出租人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行;拒不執(zhí)行的，由市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)依法處理。

熱點(diǎn)4

租金多大漲幅算“明顯上漲”?

2021年8月，住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》，明確城市住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。此次《條例》里的“明顯上漲”有沒(méi)有明確的界定標(biāo)準(zhǔn)?

對(duì)此，胡清福解釋，目前租賃市場(chǎng)的租金是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，沒(méi)有實(shí)行政府定價(jià)或指導(dǎo)價(jià)，一般情況下政府不干預(yù)。但是當(dāng)租金出現(xiàn)類似于2018年的過(guò)快上漲、影響到整個(gè)住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定時(shí)，政府可以依法干預(yù)。對(duì)于什么情形屬于“明顯上漲”，下一步將研究明確具體口徑。

熱點(diǎn)5

押金通過(guò)第三方專用賬戶托管

房屋租賃中介一直以來(lái)是矛盾糾紛多發(fā)領(lǐng)域，民事、行政甚至刑事問(wèn)題交織在一起，而90%以上屬于租金、押金、租期等合同糾紛，涉及主體多、處理難度大，也是租房市場(chǎng)的亂象之一。而在租賃關(guān)系中，租客又常常處于弱勢(shì)地位。有數(shù)據(jù)顯示，90%以上的投訴反映的是承租人權(quán)益受到侵害。

《條例》明確，住房租賃企業(yè)向租客收取的押金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金，并按規(guī)定通過(guò)第三方專用賬戶托管。單次收取租金的數(shù)額一般不得超過(guò)三個(gè)月租金，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)收取的傭金一般不得超過(guò)一個(gè)月租金。住房租賃合同期滿，出租人和承租人續(xù)訂或者重新簽訂住房租賃合同的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金。

住房租賃合同期滿或者解除的，除抵扣租金、違約金以及其他費(fèi)用外，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)自承租人返還住房后三個(gè)工作日內(nèi)向承租人退還剩余押金、租金。

熱點(diǎn)6

不履行托管最高罰款30萬(wàn)

對(duì)于押金托管和租金監(jiān)管的條款，胡清福告訴北青報(bào)記者，在此之前的法律制度中沒(méi)有對(duì)租金押金的監(jiān)管明確規(guī)定。這次《條例》針對(duì)這個(gè)突出的矛盾問(wèn)題在法律層面進(jìn)行規(guī)范，并設(shè)置了罰則，將有效減少租金押金矛盾糾紛，保護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。

“北京從去年就開(kāi)始實(shí)施押金托管，從實(shí)施效果上看，但凡是納入了押金托管的這些合同，在后期基本上沒(méi)有因?yàn)檠航鸬膯?wèn)題發(fā)生過(guò)糾紛。”胡清福表示，市住建委正在抓緊研究制定押金租金監(jiān)管的配套政策，近期會(huì)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

此外，北青報(bào)記者注意到，《條例》還明確了具體的懲罰措施：如果住房租賃企業(yè)、以自有住房從事住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，存在未履行押金托管、租金監(jiān)管，或者未按期退還剩余押金、租金的行為，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)責(zé)令限期改正，可處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款，并可對(duì)相關(guān)責(zé)任人員處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款;逾期不改的，處五萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下罰款，并可對(duì)相關(guān)責(zé)任人員處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。

熱點(diǎn)7

防范爆雷現(xiàn)象 嚴(yán)管“租金貸”

針對(duì)投訴舉報(bào)反映較多的克扣租金押金、長(zhǎng)收短付、高收低出、長(zhǎng)租公寓爆雷、個(gè)人二房東、卷錢(qián)跑路等市場(chǎng)亂象，《條例》也為違規(guī)市場(chǎng)主體量身定制“緊箍咒”，對(duì)企業(yè)“租金貸”進(jìn)行規(guī)范引導(dǎo)，防止異化為融資手段，防范企業(yè)營(yíng)造“資金池”，從制度上遏制企業(yè)盲目擴(kuò)張、跑馬圈地的沖動(dòng)，降低長(zhǎng)租公寓爆雷風(fēng)險(xiǎn)。

《條例》中規(guī)定，不得誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，或者在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容;嚴(yán)管“租金貸”，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放租金貸款應(yīng)當(dāng)以備案的租賃合同為依據(jù)，劃入承租人賬戶;貸款金額不得高于租賃合同金額，貸款期限不得超過(guò)租賃合同期限，發(fā)放貸款頻率應(yīng)當(dāng)與承租人支付租金頻率匹配。實(shí)際上，隨著昊園恒業(yè)、蛋殼公寓爆雷事件的發(fā)生，“租金貸”基本已經(jīng)退出北京市場(chǎng)。

熱點(diǎn)8

“個(gè)人二房東”納入監(jiān)管

《條例》將“個(gè)人二房東”納入監(jiān)管，規(guī)定個(gè)人轉(zhuǎn)租住房超過(guò)規(guī)定數(shù)量應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)住房租賃企業(yè)設(shè)立登記，并明確對(duì)違法行為的處罰要求，為解決這個(gè)長(zhǎng)期擾亂市場(chǎng)的痼疾提供法律依據(jù)。營(yíng)業(yè)執(zhí)照、辦公地址、從業(yè)人員信息、服務(wù)事項(xiàng)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、投訴電話等須在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)端如實(shí)公示，要提前編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)并向承租人告知有關(guān)信息。從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)持卡實(shí)名從業(yè)，并在提供服務(wù)的租賃合同上簽字、注明信息卡號(hào)。企業(yè)通過(guò)全市統(tǒng)一建設(shè)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)完成租賃合同網(wǎng)簽，自動(dòng)提交登記備案。

熱點(diǎn)9

建立住房租賃網(wǎng)簽和備案機(jī)制

北青報(bào)記者注意到，《條例》規(guī)定，將建立住房租賃網(wǎng)簽和備案機(jī)制——出租人應(yīng)當(dāng)在租房合同簽訂30日內(nèi)，辦理住房租賃登記備案和出租登記。同時(shí)，鼓勵(lì)房東和租客通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)完成住房租賃合同在線簽約，也就是網(wǎng)簽。

推行住房租賃合同網(wǎng)簽，是充分運(yùn)用科技手段為管理服務(wù)賦能，開(kāi)發(fā)建設(shè)全市統(tǒng)一的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，整合部門(mén)間“房、人、企”管理信息，實(shí)現(xiàn)部門(mén)間信息共享，提供房源信息查驗(yàn)、企業(yè)及從業(yè)人員信息查詢、人臉識(shí)別等服務(wù)，逐步實(shí)現(xiàn)租賃當(dāng)事人合同網(wǎng)簽、備案、查詢等“掌上辦理”“一網(wǎng)通辦”，為居民辦理居住證、積分落戶、公積金提取等提供便利，并通過(guò)網(wǎng)簽實(shí)現(xiàn)租賃合同登記備案和出租登記合并辦理，避免“一事兩跑”，“讓信息多跑路，讓百姓少跑腿”。

胡清福介紹，“《條例》對(duì)于自然人個(gè)人并沒(méi)有強(qiáng)制要求網(wǎng)簽，而是通過(guò)便捷的服務(wù)鼓勵(lì)吸引老百姓進(jìn)行合同網(wǎng)簽，但對(duì)于住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是要求網(wǎng)簽的。相關(guān)系統(tǒng)網(wǎng)簽功能正在進(jìn)一步完善中。”

熱點(diǎn)10

首都功能核心區(qū)內(nèi)禁止短租房

近年來(lái)，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”的興起，城市“短租房”等新興業(yè)態(tài)快速發(fā)展，廣泛分布在居住小區(qū)內(nèi)的民宅以“短租房”“網(wǎng)約房”等形式對(duì)外出租，滿足了旅行者短期住宿需求的同時(shí)，也嚴(yán)重影響小區(qū)住戶的正常居住生活，引發(fā)了大量矛盾糾紛?！稐l例》規(guī)定，北京對(duì)按日或者按小時(shí)收費(fèi)的短租住房實(shí)行區(qū)域差異化管理，首都功能核心區(qū)內(nèi)禁止經(jīng)營(yíng)短租住房。出租其他城鎮(zhèn)地區(qū)短租住房的，應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)管理規(guī)范和本小區(qū)管理規(guī)約，無(wú)管理規(guī)約或者管理規(guī)約無(wú)相關(guān)約定的，應(yīng)當(dāng)取得本棟樓內(nèi)或者同一平房院落內(nèi)其他業(yè)主的一致同意。出租人應(yīng)當(dāng)與房屋所在地公安派出所簽訂治安責(zé)任保證書(shū)。

此外，《條例》將宅基地房屋租賃納入全市規(guī)范管理，納入基層治理體系，并明確農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)宅基地住房租賃的監(jiān)督管理工作，建立健全村民自治機(jī)制，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與規(guī)?；I(yè)化住房租賃企業(yè)合作統(tǒng)一管理、出租宅基地上閑置住房。