房地產(chǎn)公司未能按照宣傳單中的宣傳點“買房送地下室及露臺”交付所謂贈送的“地下室及露臺”，買主及時停止付款并將房地產(chǎn)公司反訴至法院要求解除合同。近日，通州法院作出判決，解除合同，退還房款，房地產(chǎn)公司賠償違約金13萬元。

案情回顧

買主W公司在看到某房地產(chǎn)公司宣傳自家底商寫道“買房送地下室及露臺”時心動不已，于是與房地產(chǎn)公司簽訂了《預售合同》，約定分十期付款購買涉案房屋。但是在臨近交房時，W公司負責人張先生卻在業(yè)主群里看到了北京市規(guī)劃和自然資源委員會通州分局向房地產(chǎn)公司下發(fā)的《責令限期整改通知書》，要求其限期回填擅自建設(shè)的地下室。地下室無法交付了，張先生無法接受這樣的結(jié)果，當時買房，因為贈送面積，所以房價遠遠高于周邊小區(qū)。W公司沒有再支付新一期房款。

在沒有收到新一期房款后房地產(chǎn)公司將W公司起訴至法院，要求繼續(xù)履行合同，支付房款，并支付違約金。W公司在接到法院傳票時提出了反訴，要求解除合同，退還已支付房款，并支付違約金。過程中，W公司提交了房地產(chǎn)公司在網(wǎng)絡(luò)上進行宣傳的公證書及紙質(zhì)宣傳材料，并申請了當時的售樓人員出庭證明涉案房屋價格高于周邊地區(qū)200萬元左右。

法院經(jīng)審理認為：商品房的銷售廣告等，對于買房人可得面積作出承諾(贈與無合法手續(xù)露臺、地下室等)，對房屋價格產(chǎn)生重大影響的，未載入合同亦應視為合同內(nèi)容。賣房人違反該內(nèi)容可構(gòu)成根本違約，買房人有權(quán)主張解除合同及違約賠償。

根據(jù)對涉案商鋪、周邊商鋪以及樣板間的現(xiàn)場勘查，涉案商鋪內(nèi)樓梯下方有地下空間等情況，W公司主張房地產(chǎn)公司曾向其宣傳購買涉案商鋪贈送地下室并對地下室的面積、位置等進行了較為具體的說明是屬實的。

現(xiàn)房地產(chǎn)公司建設(shè)的地下室已被行政機關(guān)認定為違法建設(shè)并責令房地產(chǎn)公司限期回填，導致房地產(chǎn)公司無法向W公司交付地下室，該項合同目的無法實現(xiàn)，房地產(chǎn)公司屬于嚴重違反合同約定，構(gòu)成根本違約，W公司有權(quán)據(jù)此申請解除合同。最終法院判決，解除雙方《預售合同》，房地產(chǎn)公司退還房款并支付違約金13萬元。

法官提示

近年來，由于國家及各省市對于房屋價格的限制，很多地產(chǎn)商利潤空間受限。隨著網(wǎng)絡(luò)及通訊的發(fā)達，地產(chǎn)商從宣傳方面開始找尋機會為房屋漲價，主要是通過宣傳小區(qū)物業(yè)服務，小區(qū)環(huán)境設(shè)施，一樓贈送花園、地下室，頂樓贈送露臺等手段。但開發(fā)商為規(guī)避全部實現(xiàn)宣傳內(nèi)容導致的高額費用，往往這些在宣傳中作為主要噱頭進行宣傳的點，不會寫進雙方簽訂的商品房買賣合同，導致地產(chǎn)商交付的房屋和小區(qū)并不符合宣傳所述，或者根本沒有相關(guān)設(shè)施的情況時有發(fā)生。因為雙方書面合同中沒有相關(guān)約定，廣告內(nèi)容難以舉證，買房人維權(quán)困難，有時甚至無法提起訴訟。

所以作為買房人，一定要注意廣告宣傳的誘人內(nèi)容，是否寫入合同，廣告中對該內(nèi)容是否有非常具體的描述，如果沒有寫入合同，要慎重購買。如果沒有寫入合同但仍決定購買，要注意留存廣告宣傳的相關(guān)證據(jù)，便于維權(quán)使用。

作為開發(fā)商，不應在廣告中進行虛假宣傳，如果進行了這樣的宣傳，這些宣傳又確實對房價產(chǎn)生了影響，妄圖通過廣告內(nèi)容不寫入合同就躲避合同義務，是行不通的。業(yè)主因此進行維權(quán)，一旦發(fā)生大規(guī)模訴訟，還可能會給自身帶來較大損失。