8月31日，首批3只保障性租賃住房REITs在滬深證券交易所同步上市交易，標(biāo)志著中國REITs市場建設(shè)又邁出重要一步。

具體來看，華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT開盤后便實現(xiàn)一字板漲停;中金廈門安居REIT漲停開盤后雖然一度開板，但僅僅過了約5分鐘，便再度封上漲停。

截至當(dāng)日收盤，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT分別報3.263元、3.38元、3.229元，成交量分別為19.05萬手、33.59萬手、16.56萬手，成交金額分別為6215萬元、1.13億元、5348萬元。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次保障性租賃住房REITs的成功上市，對通過資本市場打造可持續(xù)的保障性租賃住房投融資模式，推動保障房行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展具有重要意義。以北京保障房REIT為例，項目發(fā)起人北京保障房中心作為北京最大的住房保障政策實施和落地平臺，通過北京保障房REIT可以盤活存量資產(chǎn)，繼續(xù)深耕住房保障事業(yè)，繼續(xù)服務(wù)民生提供動能，也是對“房住不炒”住房發(fā)展定位的具體實踐。

為何受到市場青睞?

公募REITs被譽為“資產(chǎn)的IPO”，是一種有效盤活存量資產(chǎn)的金融工具，能讓規(guī)模龐大的“沉睡”基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)獲得流動性溢價，再將收回的資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)。業(yè)內(nèi)人士指出，保障房建設(shè)需要大量的資金投入，保障性租賃住房公募REITs可成為拓寬直接融資渠道的有效工具。

首批3只保障性租賃住房REITs產(chǎn)品的底層項目分別位于北京、深圳和廈門等城市，回收資金將用于新的保障性租賃住房建設(shè)，支持?jǐn)U大當(dāng)?shù)乇Ｕ?span id="f3fffff" class="keyword">性租賃住房供給，具有良好的示范效果。

據(jù)悉，北京保障房REIT凈回收資金6.77億元，將主要用于北京市焦化廠剩余地塊住房項目的建設(shè)，擬建設(shè)672套安置房、1869套公共租賃住房并配建中學(xué)、幼兒園和公交場站等公共服務(wù)配套設(shè)施。深圳安居REIT項目及廈門安居REIT項目的凈回收資金均披露將分別用于擴大深圳及廈門保障性租賃住房供給，可新增約23600余套住房。

華泰證券在報告中指出，3個項目均處于經(jīng)濟發(fā)達、人口持續(xù)凈流入、租賃需求旺盛的區(qū)域，租金增長較為平穩(wěn)，租售比較多高于6%，預(yù)期分紅率水平在4%左右，整體資質(zhì)較優(yōu)。

華夏基金表示，對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的投資者而言，不考慮REITs上市后基金份額凈值上漲的影響，投資收益率主要受REITs每年現(xiàn)金分派金額和詢價確定的REITs募集金額的影響。在不考慮杠桿的情況下，詢價確定的REITs募集金額主要參考基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的評估值，因此影響投資者收益率的主要是基金每年現(xiàn)金分派金額和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的評估值。

根據(jù)基金招募說明書中披露的可供分配金額測算：華夏北京保障房REIT 2022年9月1日-2022年12月31日期間預(yù)測現(xiàn)金分派率為3.95%(年化)，2023年預(yù)測現(xiàn)金分派率為3.95%;中金廈門安居REIT 2022年預(yù)測現(xiàn)金流分派率為4.04%(年化)，2023年預(yù)測現(xiàn)金流分派率為4.05%;紅土深圳安居REIT2022年預(yù)期年化收益率為3.95%，2023年的預(yù)期年化收益率為3.96%。

值得一提的是，保障性租賃住房REITs從證監(jiān)會注冊批復(fù)到啟動發(fā)售工作，一直受到市場關(guān)注。

在戰(zhàn)略配售階段，紅土深圳安居REIT全部配售對象擬認(rèn)購數(shù)量為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的133.03倍，刷新了國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs詢價認(rèn)購倍數(shù)最高紀(jì)錄。華夏北京保障房REIT和中金廈門安居REIT的詢價認(rèn)購倍數(shù)也均超過百倍。

對此，有機構(gòu)人士認(rèn)為，三只REITs受到市場高度關(guān)注有幾方面原因：首先，此次屬于保障性租賃住房REITs首次落地，市場關(guān)注度高;其次，保障性租賃住房項目具有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在當(dāng)前流動性充裕且略顯“資產(chǎn)荒”的市場背景下，必然受到追捧。再者，目前市場利率維持低位，保障性租賃住房REITs相對較高的凈現(xiàn)金分派率也對投資者具有較大的吸引力。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對REITs的投資應(yīng)當(dāng)基于對長期價值的理性判斷，而公募REITs的可分配收益主要來自于底層資產(chǎn)的經(jīng)營收益及資產(chǎn)增值。公募REITs底層資產(chǎn)收益及預(yù)計增值收益是支撐二級市場表現(xiàn)的最主要因素。因此，投資者有必要深入了解REITs的底層資產(chǎn)及收益情況，應(yīng)警惕資產(chǎn)可能存在與其投資邏輯不符的交易價格非理性上漲，切勿跟風(fēng)炒作，避免高溢價買入相關(guān)REITs份額造成的投資損失。當(dāng)公募REITs在二級市場漲幅過大時，投資者應(yīng)當(dāng)基于理性的價值判斷，根據(jù)未來的分紅預(yù)期合理評估REITs價值，抱著長期配置的心態(tài)來投資公募REITs，盡量避免因短期追漲殺跌造成投資損失，并通過長期持有與合理的資產(chǎn)配置力求獲得較好的投資回報。

REITs十條措施發(fā)布，市場進入常態(tài)化發(fā)行快車道

證監(jiān)會副主席李超在8月31日的上市儀式上表示，證監(jiān)會會同國家發(fā)展改革委等相關(guān)方，制定了加快推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的十條措施，包括：推動建立重點地區(qū)省市政府牽頭、多部門參加的綜合推動機制，加強工作統(tǒng)籌協(xié)調(diào);召開重點片區(qū)會，加強政策輔導(dǎo)和市場培訓(xùn)，推動形成項目供給梯隊;優(yōu)化試點項目推薦程序，研究明確工作時限，提高工作效率;在嚴(yán)把項目質(zhì)量關(guān)的基礎(chǔ)上，統(tǒng)一審核理念，簡化審核程序，優(yōu)化注冊流程;明確相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，提高透明度和可預(yù)期性，強化持續(xù)監(jiān)管;拓寬試點項目類型，解決“新類型”項目面臨的新問題，引導(dǎo)市場規(guī)范發(fā)展;加強專業(yè)人員配備，強化常態(tài)化發(fā)行需要的資源保障;加快推進民企REITs試點，盡快推出“綠燈”投資案例;盡快推動首批擴募項目落地;推動REITs立法，積極培育專業(yè)REITs管理人和投資者群體。

李超指出，十條措施涵蓋市場培育、項目遴選推薦、審核注冊、監(jiān)管資源配置和完善配套政策等全鏈條、全流程，是對國務(wù)院《關(guān)于進一步盤后存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》要求的進一步深入貫徹，將加快推進REITs常態(tài)化發(fā)行，促進市場形成規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)。

下一步，李超表示，證監(jiān)會將會同相關(guān)部門和單位推動十條措施的落地實施，進一步促進盤活存量資產(chǎn)，助力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟運行。