受新冠肺炎疫情反復(fù)、房地產(chǎn)行業(yè)下行等因素影響，物業(yè)管理行業(yè)整體業(yè)績(jī)承壓。不過，世茂服務(wù)克服了種種困難，實(shí)現(xiàn)了總收入和管理面積的雙增長(zhǎng)，顯示出十足的韌性。

世茂服務(wù)8月31日披露的中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入42.66億元，同比增長(zhǎng)12.9%。Wind數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)發(fā)布2022年中期業(yè)績(jī)的54家港股上市物業(yè)公司中，世茂服務(wù)的收入規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前10。此外，世茂服務(wù)實(shí)現(xiàn)毛利11.14億元，歸母凈利潤(rùn)1.40億元，保持行業(yè)前列水平。

記者注意到，世茂服務(wù)的收入結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，其中非業(yè)主增值服務(wù)的收入占比下降至7.5%，而2019-2021年同期的數(shù)據(jù)分別為34.2%、20.9%和10.2%。有業(yè)內(nèi)人士稱，非業(yè)主增值服務(wù)高度依賴于關(guān)聯(lián)房企的樓盤開發(fā)速度以及輸送意愿，不具備明確的可持續(xù)性。在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期，該業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)度下降在一定程度上意味著抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提升。

此外，世茂服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)和城市服務(wù)的收入分別為23.42億元和6.71億元，占總收入的比例分別高達(dá)54.9%和15.8%。

外拓能力強(qiáng)大，合約面積達(dá)3.33億平

對(duì)關(guān)聯(lián)方依賴度下降的世茂服務(wù)，其管理規(guī)模上卻依然在快速增長(zhǎng)。截至2022年6月30日，世茂服務(wù)合約面積和在管面積分別為3.33億平方米和2.56億平方米，同比增幅分別為39.3%和46.2%，這為其后續(xù)業(yè)績(jī)的穩(wěn)定高速增長(zhǎng)提供了充足的資源保證。

世茂服務(wù)管理規(guī)模的增長(zhǎng)，離不開其優(yōu)異的外拓能力。2022年上半年,世茂服務(wù)新增外拓合約面積3060萬平方米,同比增長(zhǎng)12.9%;繼續(xù)加大對(duì)住宅業(yè)態(tài)的拓展力度,新增住宅項(xiàng)目合約面積占比達(dá)51.7%,為增值服務(wù)的發(fā)展創(chuàng)造了更多用戶和空間;新增非住宅項(xiàng)目合約面積中,高校類項(xiàng)目合約面積占比達(dá)32.8%,凸顯了世茂服務(wù)與浙大新宇融合效果顯著。

同時(shí)，2021年底以來，受資金鏈緊張等因素影響，物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)交易宗數(shù)及交易金額都出現(xiàn)大幅下滑。不過，世茂服務(wù)依然將5家公司納入囊中，在長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的業(yè)務(wù)規(guī)模和項(xiàng)目濃密度進(jìn)一步提升，同時(shí)補(bǔ)充了在醫(yī)院等專業(yè)領(lǐng)域的服務(wù)能力。

值得一提的是，世茂服務(wù)對(duì)被收并購(gòu)的公司都進(jìn)行了財(cái)務(wù)、人力、風(fēng)控以及業(yè)務(wù)信息等四個(gè)方面的“一體化管理”賦能提效，使其實(shí)現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)能力、服務(wù)品質(zhì)及客戶滿意度的提升。在相關(guān)媒體發(fā)布的“2022年上半年物業(yè)服務(wù)滿意度100強(qiáng)”名單中，世茂服務(wù)以89.15的高分位列第一。

布局多元業(yè)態(tài)，城市服務(wù)收入勁增4倍

近年來，越來越多的物業(yè)管理企業(yè)都開始跳出傳統(tǒng)“四保”業(yè)務(wù)，往更開闊的業(yè)務(wù)邊界拓展，城市服務(wù)便是追逐的風(fēng)口之一。對(duì)于世茂服務(wù)而言，其進(jìn)入城市服務(wù)賽道不算最早的，但從交出的成績(jī)單和彰顯出的成長(zhǎng)性來看，絕對(duì)算得上其中的“佼佼者”。

2021年10月，世茂服務(wù)正式發(fā)布城市服務(wù)業(yè)務(wù)，不到一年的時(shí)間已在行業(yè)站穩(wěn)腳跟。上半年，世茂服務(wù)的城市服務(wù)業(yè)務(wù)上半年新增項(xiàng)目33個(gè)，中標(biāo)總金額合計(jì)高達(dá)10.52億元。其中，陜西藍(lán)田縣、洋縣城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化服務(wù)項(xiàng)目合同總金額分別達(dá)3.48億元和1.22億元;貴州畢節(jié)市金海湖新區(qū)城區(qū)環(huán)衛(wèi)作業(yè)市場(chǎng)化服務(wù)項(xiàng)目總金額達(dá)1.20億元。

2022年上半年，世茂服務(wù)城市服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入6.71億元，同比增長(zhǎng)400%，占收入的比例為15.8%，而上年同期僅為3.6%。這意味著城市服務(wù)已經(jīng)超越非業(yè)主增值服務(wù)，成為世茂服務(wù)的第三大收入和利潤(rùn)來源。

記者也梳理了其他幾家頭部物業(yè)管理業(yè)務(wù)的中期業(yè)績(jī)，雅生活服務(wù)和碧桂園服務(wù)的城市服務(wù)板塊收入分別增長(zhǎng)了302.4%和25.8%;旭輝永升服務(wù)城市服務(wù)收入為1.84億元;華潤(rùn)萬象生活則獲取了逾30個(gè)城市空間項(xiàng)目，年化合同金額2.6億元。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟表示，按照全國(guó)城鄉(xiāng)社區(qū)服務(wù)事務(wù)總財(cái)政支出，把其中與物業(yè)沒關(guān)系的剔除掉，同時(shí)考慮城市支出復(fù)合增長(zhǎng)率、物業(yè)公司滲透率等因素，預(yù)測(cè)五年內(nèi)城市服務(wù)能達(dá)到7600億元的體量。有業(yè)內(nèi)人士也告訴記者：“城市服務(wù)作為新興賽道，尚未出現(xiàn)行業(yè)寡頭，巨大的市場(chǎng)空間對(duì)所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)開放，像世茂服務(wù)這種城市服務(wù)業(yè)務(wù)打磨已基本完成的頭部物企或?qū)⒊掷m(xù)受益。”

行業(yè)長(zhǎng)期向好，公司有望迎更大發(fā)展空間

世茂服務(wù)各項(xiàng)業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)，其所處的市場(chǎng)大環(huán)境也在逐漸回暖。2022年上半年，中央到地方層面物管行業(yè)各項(xiàng)利好政策頻出，涉及疫情防控支持、社區(qū)增值服務(wù)、城市服務(wù)、智慧社區(qū)建設(shè)等領(lǐng)域。

在此背景下，“行業(yè)長(zhǎng)期向好”成為各大機(jī)構(gòu)共識(shí)。光大證券在近期研報(bào)中指出，物管行業(yè)定位“社會(huì)治理基層支柱”，在疫情常態(tài)化防控、老舊小區(qū)改造、智慧社區(qū)建設(shè)等方面具有較高參與度，政策持續(xù)友好，行業(yè)發(fā)展空間廣闊。

中金公司研報(bào)則稱，物管行業(yè)在管規(guī)模在住宅與非住、增量與存量等多重因素支持下，未來5-10年有望保持中高個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，頭部物企市占率亦有持續(xù)提升空間。興業(yè)證券也認(rèn)為，在“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“寬信用”的大環(huán)境下，房地產(chǎn)公司將有更友好的發(fā)展環(huán)境，物管公司則會(huì)有更好的業(yè)務(wù)成長(zhǎng)性，更安全的財(cái)務(wù)狀態(tài)，估值將會(huì)有更大的彈性。

廣闊市場(chǎng)前景下，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，那些經(jīng)營(yíng)獨(dú)立性高、內(nèi)生增長(zhǎng)能力強(qiáng)、盈利質(zhì)量佳的物管公司將迎來更大的發(fā)展空間。顯然，世茂服務(wù)就是這樣的存在。世茂服務(wù)方面也表示，將進(jìn)一步提升自身運(yùn)營(yíng)能力，夯實(shí)前線基礎(chǔ)，打磨管理細(xì)節(jié)，提高業(yè)務(wù)質(zhì)量，發(fā)掘更多內(nèi)在價(jià)值，厚積薄發(fā)，行穩(wěn)致遠(yuǎn)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。