寒意未散，房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇。

2022年上半年，房地產(chǎn)從業(yè)者的日子過得較為艱難。疫情反復(fù)、樓市下行、資金回籠慢，翹首以盼的“紅五月”未來，兩撥償債高峰卻至，“內(nèi)外交困”的行業(yè)格局下，上市房企交出了一份“分化加劇”的答卷。

剔除未能如期發(fā)布2022年中期業(yè)績(jī)的上市房企后，據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，在169家上市房企中，129家歸母凈利潤(rùn)同比下降，占比高達(dá)76.3%;按盈利與否區(qū)分，55家房企虧損，合計(jì)虧損額超過了595億元。

虧損榜首為富力地產(chǎn)，上半年虧損69.2億元;建業(yè)地產(chǎn)緊隨其后，交出了虧損56億元的成績(jī)單。同期，考出“盈轉(zhuǎn)虧”成績(jī)者亦不乏陽光城等過去TOP15成員;頭部尖子生和國(guó)資房企亦難逃利潤(rùn)下滑窘境，好在其利潤(rùn)規(guī)模仍是行業(yè)佼佼者;而在盈利榜單中，中國(guó)海外發(fā)展、萬科、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地以及龍湖集團(tuán)為前五名。

“房地產(chǎn)行業(yè)上市公司毛利率水平整體已降至20%低點(diǎn)，凈利率水平逐漸向制造業(yè)靠攏，盈利規(guī)模受市場(chǎng)下行影響跌至近年低點(diǎn)，高投入高回報(bào)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入低利潤(rùn)時(shí)代，待行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清后，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入復(fù)蘇周期，上市房企毛利率水平仍有可能回升。

降價(jià)、資產(chǎn)減值等

是房企盈利能力下降主因

出現(xiàn)在虧損名單中的房企多是已出險(xiǎn)或面臨償債危機(jī)的房企。

從樂居財(cái)經(jīng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，15家房企虧損額達(dá)到10億元以上，除富力地產(chǎn)與建業(yè)地產(chǎn)外，藍(lán)光發(fā)展、陽光城、正榮地產(chǎn)等8家房企虧損額在20億元至50億元之間;從歸母凈利率變動(dòng)幅度來看，超七成房企同比下降，同比跌幅超過50%的房企高達(dá)84家。

樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，在169家樣本房企中，有40家房企歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)，其中有一半房企的增幅沒有超過20%。同期，上市房企歸母凈利潤(rùn)TOP30的門檻，僅為11.49億元，去年則為20.3億元;TOP30平均歸母凈利為37.73億元，同比減少30.8%。

中國(guó)海外發(fā)展、萬科、保利發(fā)展以及華潤(rùn)置地4家房企的歸母凈利潤(rùn)均超過百億元，分別為167.43億元、122.23億元、108.26億元以及106.03億元;15家房企凈利潤(rùn)超過20億元，其中，龍湖集團(tuán)緊隨四大“百億元凈利”房企之后，為74.8億元。

在民營(yíng)房企中，奉行長(zhǎng)期主義的龍湖集團(tuán)、在市場(chǎng)下行期逆市進(jìn)取的濱江集團(tuán)，歸母凈利率有所增長(zhǎng);背靠國(guó)資的建發(fā)股份、京投發(fā)展等房企，盈利能力也呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)，但增速也在10%以下。

值得關(guān)注的是，京能置業(yè)上半年轉(zhuǎn)盈為虧，歸母凈利潤(rùn)同比下滑16146.48%，創(chuàng)下跌幅之最。

因創(chuàng)立以來第一次出現(xiàn)虧損，在9月1日的2022年中期業(yè)績(jī)說明會(huì)上，建業(yè)地產(chǎn)董事會(huì)主席胡葆森向全體投資人致歉。“我們一直在進(jìn)行深刻的反思，從自身找原因，絕不怨天尤人，也拒絕‘躺平’。”

劉水表示，從2022年上半年影響當(dāng)期凈利潤(rùn)水平的因素來看，一是加大存貨、投資性物業(yè)、長(zhǎng)期股權(quán)投資等資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提力度;二是聯(lián)合營(yíng)項(xiàng)目收益減少;三是為應(yīng)對(duì)確?，F(xiàn)金流安全和調(diào)整投資布局，部分房企處置非核心資產(chǎn)，或形成虧損;四是受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力大、疫情反復(fù)、居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱導(dǎo)致購買力轉(zhuǎn)弱等因素影響。

不過，東高科技高級(jí)投資顧問畢然向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在“保交樓”與“防風(fēng)險(xiǎn)”指導(dǎo)思想之下，房地產(chǎn)行業(yè)的底部是堅(jiān)實(shí)的，從近兩個(gè)季度表現(xiàn)來看，在最困難的時(shí)刻，行業(yè)的整體營(yíng)收、利潤(rùn)、費(fèi)用、現(xiàn)金流并未引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而是逐步探底，“我們有理由相信復(fù)蘇周期會(huì)到來，促使市場(chǎng)再度回暖。”

總體而言，頭部尖子生仍能保持利潤(rùn)總盤子增長(zhǎng)，但出險(xiǎn)房企則被甩在后面，虧損或許只是開始。不難看出，在市場(chǎng)處在上下半場(chǎng)轉(zhuǎn)換期內(nèi)，上市房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)進(jìn)一步分化。那么，接下來具備哪種能力的房企能夠保持盈利能力上行呢?

未來市場(chǎng)規(guī)模

仍超10萬億元

盡管目前大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)都不容樂觀，但從《證券日?qǐng)?bào)》記者多方采訪和頭部標(biāo)桿房企管理層在2022年中期業(yè)績(jī)釋放出的信息可知，中長(zhǎng)期多數(shù)房企仍對(duì)市場(chǎng)抱有堅(jiān)定的信心。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展走勢(shì)的預(yù)判，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼CEO陳序平向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“今年是低開、筑底、向好的態(tài)勢(shì)，整體穩(wěn)中向好，全年房地產(chǎn)商品房成交規(guī)模比去年預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)30%左右的降幅，但我們還是覺得有信心。隨著一些項(xiàng)目的陸續(xù)加推，8月份非常有信心實(shí)現(xiàn)單月增速轉(zhuǎn)正。”

“我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)還是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，估計(jì)年銷售額維持在12萬億元的水平，長(zhǎng)期還是看好這個(gè)行業(yè)，感覺綠城(中國(guó))未來還大有可為。”綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞東向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，接下來“我們會(huì)更加看重營(yíng)收和利潤(rùn)的有質(zhì)增長(zhǎng)，未來還會(huì)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)。”

談及下半場(chǎng)市場(chǎng)格局演化趨勢(shì)，中國(guó)海外發(fā)展董事會(huì)主席顏建國(guó)提出了“三個(gè)分化”：一是市場(chǎng)分化，一、二線和強(qiáng)三線城市將是主戰(zhàn)場(chǎng);二是行業(yè)分化，房企數(shù)量將大幅減少，行業(yè)集中度將顯著提升;三是企業(yè)分化，行業(yè)容錯(cuò)率下降，精準(zhǔn)管理能力強(qiáng)、產(chǎn)品與服務(wù)口碑好的企業(yè)才能在競(jìng)爭(zhēng)中勝出。