作為姍姍來遲的頭部物企，萬(wàn)物云(02602.HK)在市場(chǎng)尚未完成筑底的情況下，敲開了港交所的大門。9月29日，港股迎來年內(nèi)最大IPO，萬(wàn)科旗下萬(wàn)物云正式在港交所鳴鑼上市。截至當(dāng)日收盤，萬(wàn)物云報(bào)46港元/股，較發(fā)行價(jià)49.35港元下跌6.79%，總市值約為544.9億港元。盡管相較于此前業(yè)內(nèi)千億估值預(yù)期幾近腰斬，但在物管企業(yè)利益輸送、資金占用問題不斷曝出，涉房市場(chǎng)筑底遲遲難成的當(dāng)下，萬(wàn)物云逆勢(shì)拿到路條依然被看作是近期房地產(chǎn)市場(chǎng)難得的一個(gè)喜訊。

意料中的破發(fā)

萬(wàn)物云上市首日破發(fā)似乎早有預(yù)兆。

根據(jù)全球發(fā)售公告，此次萬(wàn)物云計(jì)劃全球發(fā)售的股份數(shù)目為1.17億股，僅占萬(wàn)物云總發(fā)行股本的10%。其中，香港和國(guó)際的發(fā)售比例分別為1:9，即在香港發(fā)售股份數(shù)目為0.12億股，而國(guó)際發(fā)售1.05億股。

盡管萬(wàn)物云將招股比例從行業(yè)普遍的25%下調(diào)至10%，降低了在香港的發(fā)售比例，但仍然出現(xiàn)了認(rèn)購(gòu)不足的情況。

根據(jù)此前公告，萬(wàn)物云總共接獲4681份香港地區(qū)提出的有效申請(qǐng)，總共認(rèn)購(gòu)953.13萬(wàn)股香港發(fā)售股份，相當(dāng)于香港公開發(fā)售項(xiàng)下初步可供認(rèn)購(gòu)香港發(fā)售股份總數(shù)1167.14萬(wàn)股的約0.82倍。此外，萬(wàn)物云國(guó)際發(fā)售項(xiàng)下則獲得超額認(rèn)購(gòu)，國(guó)際項(xiàng)下認(rèn)購(gòu)數(shù)量約為原計(jì)劃發(fā)售總數(shù)的3.3倍以上。由于香港公開發(fā)售認(rèn)購(gòu)不足，萬(wàn)物云未認(rèn)購(gòu)的香港發(fā)售股份已重新分配至國(guó)際發(fā)售，國(guó)際發(fā)售項(xiàng)下發(fā)售股份最終數(shù)目為1.07億股。

國(guó)際發(fā)售情況超出預(yù)期，與萬(wàn)物云強(qiáng)大的基石投資陣容不無(wú)關(guān)系。

按發(fā)售價(jià)每股發(fā)售股份49.35港元計(jì)算及根據(jù)基石投資協(xié)議，基石投資者已認(rèn)購(gòu)4383.4萬(wàn)股發(fā)售股份。相當(dāng)于緊隨全球發(fā)售完成后萬(wàn)物云已發(fā)行股本的約3.76%，及相當(dāng)于全球發(fā)售項(xiàng)下發(fā)售股份數(shù)目的約37.56%。由此，基石投資金額約21.63億港元。

據(jù)了解，萬(wàn)物云基石陣容相當(dāng)“豪華”，其中包括淡馬錫、瑞銀資管、中國(guó)誠(chéng)通控股以及旗下的中國(guó)國(guó)有企業(yè)混合所有制改革基金、潤(rùn)暉投資、HHLR基金及YHG投資、Athos資本等。

逆境上市

對(duì)于萬(wàn)物云上市首日破發(fā)，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮似乎早有準(zhǔn)備。在他看來，9月29日對(duì)萬(wàn)物云而言，是一個(gè)全新的起點(diǎn)。1993年萬(wàn)科發(fā)行B股，正好碰上市場(chǎng)最高點(diǎn)，七年之后B股股價(jià)才回到當(dāng)初的發(fā)行價(jià)，一大批投資者被套在其中，那七年的壓力和煎熬，記憶深刻。因此萬(wàn)科并不在意上市時(shí)點(diǎn)的估值高低，更在意它未來的長(zhǎng)期表現(xiàn)。這次萬(wàn)物云上市，獲得很多投資者的支持，其中包括一些長(zhǎng)線價(jià)值投資人，站在新起點(diǎn)上的萬(wàn)物云，將會(huì)獲得更大的發(fā)展空間。

據(jù)萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全介紹，此次發(fā)行凈籌資額約56億港元，將把其中大部分資金用于蝶城戰(zhàn)略中智慧物業(yè)建設(shè)，以回饋客戶。

但在包括地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士看來，目前整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境波云詭譎，內(nèi)房股、物管股皆處于下行通道，香港市場(chǎng)同樣表現(xiàn)欠佳，此時(shí)上市并非最佳時(shí)期，萬(wàn)物云屬于逆境上市，破發(fā)與否在能否成功上市面前變得不那么重要了。

同樣在港股排隊(duì)的另外一家涉房企業(yè)董秘辦負(fù)責(zé)人也直言，在國(guó)際部批條越發(fā)收緊的當(dāng)下，前有大量物業(yè)企業(yè)與開發(fā)板塊利益輸送、資金占用的案例曝出，后有遲遲走不出筑底的大市場(chǎng)，涉房企業(yè)能夠獲得證監(jiān)會(huì)與港交所的批條就是成功。“目前監(jiān)管對(duì)涉房企業(yè)上市的態(tài)度依然很謹(jǐn)慎，之前排隊(duì)的物管企業(yè)難度很大，如果年內(nèi)拿不到路條，明年6月就會(huì)有扎堆的對(duì)賭到期。”這位負(fù)責(zé)人擔(dān)憂地表示。

市值高低

在萬(wàn)物云孵化之前，萬(wàn)科物業(yè)已培育多年。2020年10月，萬(wàn)科將培育多年的“萬(wàn)科物業(yè)”正式更名為“萬(wàn)物云”。彼時(shí)對(duì)于更名的原因，朱保全給出的答案是“在三十年扎根物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，萬(wàn)科物業(yè)公司升維為萬(wàn)物云的時(shí)機(jī)已成熟”。

自此萬(wàn)物云“蝶變”開始，業(yè)務(wù)板塊也融入科技基因。據(jù)悉，目前萬(wàn)物云旗下主要有三大業(yè)務(wù)板塊的業(yè)務(wù)模式：社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)、AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)。

9月29日上市敲鐘有一個(gè)很有趣的細(xì)節(jié)，敲鑼儀式上的六名員工代表，既有埋頭實(shí)干28年的老員工，也有被萬(wàn)物梁行吸引的超高層專家;既有從社會(huì)招聘的律師合伙人，更有自己培養(yǎng)的應(yīng)屆萬(wàn)物生;既有高知算法博士專家，也有出納轉(zhuǎn)崗的物業(yè)管家。越來越多元化、技術(shù)化與知識(shí)化的人才圖譜，也表明萬(wàn)物云“蝶變”的態(tài)度。

根據(jù)弗若斯特沙利文的數(shù)據(jù)顯示，按基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入計(jì)，萬(wàn)物云于2021年在中國(guó)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)中排名第一，占有4.28%的市場(chǎng)份額。

2022年上半年，萬(wàn)物云取得營(yíng)收143.5億元，同比增長(zhǎng)38.2%。其中，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入80.8億元，同比增長(zhǎng)34.8%，商企和城市空間綜合服務(wù)收入51.1億元，同比增長(zhǎng)39.7%。

截至6月底，萬(wàn)物云服務(wù)涉及住宅項(xiàng)目合約建面約9.3億平方米，簽約管理物業(yè)為4096個(gè)，在管建面約7億平方米，在管物業(yè)為3035個(gè)。商企和城市項(xiàng)目總合約建面約1.6億平方米，簽約管理項(xiàng)目1929個(gè)，在管項(xiàng)目建面約1.4億平方米，在管項(xiàng)目1706個(gè)。

截至晚間收盤，萬(wàn)物云的總市值為544.9億港元，在港股物管板塊中排名第二，超過行業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)的392億港元，僅次于華潤(rùn)萬(wàn)象生活的673.3億港元。目前港股物企第一梯隊(duì)中，保利物業(yè)總市值約234.6億港元，恒大物業(yè)總市值約248.6億港元，綠城服務(wù)總市值約170.9億港元，超過500億市值的物管企業(yè)目前也僅有兩家。

同策研究院資深分析師肖云祥表示，萬(wàn)物云目前的市值表現(xiàn)基本符合市場(chǎng)預(yù)期。首先，從在管面積規(guī)模及母公司市場(chǎng)地位來看，萬(wàn)物云肯定會(huì)進(jìn)入物管行業(yè)第一梯隊(duì)。其次，其在管項(xiàng)目的質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，以及面向資本市場(chǎng)所講的“故事”，也受到資本市場(chǎng)的青睞。

與大多數(shù)同行相比，萬(wàn)物云的“獨(dú)立”稍晚了一些。2020年被視為物管企業(yè)的上市元年，包括恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活等多家物管企業(yè)排隊(duì)赴港上市，彼時(shí)市場(chǎng)風(fēng)口的風(fēng)也吹得正旺，上市物企大多收獲了高估值。

而萬(wàn)物云如今的上市節(jié)點(diǎn)錯(cuò)過了最佳的“高估”期，市場(chǎng)也大多在談“趕個(gè)晚集”。上市破發(fā)是資本市場(chǎng)的博弈，萬(wàn)物云在講“故事”之外，也要積極給出“漲上去”的內(nèi)在價(jià)值。