自9月底人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》至今，已滿一個(gè)月。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，近期多個(gè)城市跟進(jìn)下調(diào)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。截至目前，已經(jīng)有大連、石家莊、貴陽(yáng)、天津、武漢、宜昌等在內(nèi)的至少20個(gè)城市首套房貸款利率低于4%。

對(duì)于房貸利率未來的走勢(shì)，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，進(jìn)入四季度，預(yù)計(jì)調(diào)整的城市將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)圍，其他符合條件的城市也將會(huì)跟進(jìn)，同時(shí)已經(jīng)進(jìn)行調(diào)整的城市后期也有進(jìn)一步下調(diào)的可能。

多地房貸利率繼續(xù)下探

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年10月份首套、二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行。

本月監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率，10月份首套主流利率平均為4.12%，二套平均為4.91%，首套利率環(huán)比下行3個(gè)基點(diǎn)，二套利率與上月持平，較去年最高點(diǎn)分別回落162個(gè)基點(diǎn)和109個(gè)基點(diǎn)。

分城市線來看，一線城市房貸利率最高，首套平均為4.6%，二套平均為5.13%，與上月持平。二線城市首套利率最低，平均為4.08%，三、四線城市首套房貸利率平均為4.11%。

從利率下調(diào)幅度看，三、四線城市房貸利率同比降幅最大，首套、二套利率同比降幅分別為169個(gè)基點(diǎn)和116個(gè)基點(diǎn)。一線城市房貸利率同比降幅最小，首套、二套利率同比降幅僅60個(gè)基點(diǎn)和52個(gè)基點(diǎn)。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已有超20個(gè)城市首套房貸款利率降至4%以下，分城市來看，主要集中于二線及三四線城市。

相比之下，目前一線城市房貸利率自上次跟進(jìn)央行下調(diào)LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)后，基本沒有變化，與9月份利率水平保持一致。

貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰對(duì)記者表示，當(dāng)前在符合階段性定向“降息”政策的城市中，部分城市房貸利率仍在4.1%的水平上，后期仍有回調(diào)空間。在二套房貸利率政策未變的情況下，本月103城中95%的城市二套利率保持在4.9%的下限水平。

劉麗杰分析認(rèn)為，階段性首套房貸“降息”結(jié)合放松限購(gòu)、限貸，將明顯減輕首次購(gòu)房群體的購(gòu)房成本，這有助于增加市場(chǎng)成交。在改善性需求對(duì)市場(chǎng)的主導(dǎo)作用日益增強(qiáng)的背景下，政策上也要關(guān)注降低“賣一買一”“賣舊買新”的貸款利率，這是符合多數(shù)城市住房消費(fèi)實(shí)際的必要舉措，未來不排除會(huì)進(jìn)一步結(jié)構(gòu)性放寬二套房貸款利率政策的可能。

四季度二手房市場(chǎng)有望逐步修復(fù)

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)記者表示，9月底，央行、銀保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部等持續(xù)釋放利好政策，10月份以來，已有多地落地相關(guān)舉措，降低房貸利率有利于降低購(gòu)房成本，促進(jìn)置業(yè)需求入市。當(dāng)前政策效果略有顯現(xiàn)，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，10月份國(guó)慶假期后的兩周，重點(diǎn)城市新房成交面積環(huán)比持續(xù)增長(zhǎng)，同比降幅收窄。

有專家表示，在多重政策利好下，未來二手房市場(chǎng)企穩(wěn)回升的可能性較大。陳霄認(rèn)為，根據(jù)最新發(fā)布的9月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來看，二手房?jī)r(jià)格上漲城市降至8城，較8月份減少5個(gè)，70城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.39%，跌幅較8月份擴(kuò)大0.04個(gè)百分點(diǎn)。盡管價(jià)格上漲城市數(shù)量繼續(xù)縮減，下行趨勢(shì)未獲扭轉(zhuǎn)。但從銷售端來看，9月下旬到10月份，二手房銷售數(shù)據(jù)正在逐步好轉(zhuǎn)，并且要好于首套房。

在陳霄看來，隨著近期利好信號(hào)密集釋放，政策效果或進(jìn)一步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)四季度二手房?jī)r(jià)格跌幅有望收窄，二手房市場(chǎng)企穩(wěn)回升的可能性較大。

對(duì)于房貸利率走勢(shì)，業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，四季度將是主要政策窗口期，預(yù)計(jì)接下來會(huì)有更多城市結(jié)合自身情況調(diào)整首套房商貸利率，產(chǎn)生引導(dǎo)效應(yīng)，帶動(dòng)整體市場(chǎng)預(yù)期恢復(fù)。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為，即使短期內(nèi)5年期LPR報(bào)價(jià)保持不動(dòng)，未來監(jiān)管層也可通過進(jìn)一步放寬首套房貸利率下限，乃至適時(shí)下調(diào)二套房貸利率下限等方式，引導(dǎo)四季度居民房貸利率持續(xù)下行。推動(dòng)樓市在年底前后企穩(wěn)回暖是未來一段時(shí)間穩(wěn)增長(zhǎng)、控風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要發(fā)力點(diǎn)。