2023年4月26日，由北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組、中國物業(yè)服務(wù)指數(shù)系統(tǒng)承辦的“2023中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第十六屆中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)家論壇”在北京隆重召開。

尊敬的陳所長、莫總，以及來自全國各地的物業(yè)服務(wù)企業(yè)老總，金融機(jī)構(gòu)和媒體界的朋友，大家下午好！ 非常感謝大家來參加2023中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)，下面我代表研究組發(fā)布。

一、研究樣本和數(shù)據(jù)基礎(chǔ)

(資料圖片)

2023中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從中國的20萬家物業(yè)服務(wù)企業(yè)中優(yōu)選了2000余家企業(yè)進(jìn)行邀請(qǐng)?zhí)顖?bào)數(shù)據(jù)，實(shí)際參與填報(bào)數(shù)據(jù)的大概千家。經(jīng)過一系列的篩選，包括數(shù)據(jù)的交叉復(fù)核，綜合評(píng)價(jià)產(chǎn)生了2023中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)。數(shù)據(jù)基礎(chǔ)包括百強(qiáng)企業(yè)填報(bào)數(shù)據(jù)，中指研究院數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)，還有過去從2008年到2022年16年的中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的數(shù)據(jù)積累，以及企業(yè)的年報(bào)、審計(jì)報(bào)告進(jìn)行再次交叉復(fù)核確認(rèn)數(shù)據(jù)，然后進(jìn)行系統(tǒng)研究。

二、方法體系

方法體系包括5個(gè)二級(jí)指標(biāo)，管理規(guī)模、經(jīng)營績效、服務(wù)質(zhì)量、發(fā)展?jié)摿蜕鐣?huì)責(zé)任，以及22個(gè)三級(jí)指標(biāo)，采取因子分析法的原則進(jìn)行相應(yīng)評(píng)價(jià)。今年重點(diǎn)說一個(gè)指標(biāo)改變，根據(jù)行業(yè)發(fā)展變化把原有的物業(yè)管理服務(wù)的續(xù)約率修改為留存率。

三、百強(qiáng)企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)

1、管理規(guī)模：增速放緩，競標(biāo)成拓展主要方式，并購更理性，減少關(guān)聯(lián)方依賴

行業(yè)管理規(guī)模增速放緩，高速增長回歸理性發(fā)展。2022年，百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值穩(wěn)步增長，達(dá)到6400.62萬平方米，同比增速為12.43%；合約面積均值增至8574.16萬平方米，同比增長11.59%。管理面積增速與合約面積增速均下降超4個(gè)百分點(diǎn)。

2022年，管理面積前10的企業(yè)占比為14.91%，管理面積前100的企業(yè)占比為46.13%，管理面積前200的占比為50.24%，市場份額均保持增長，未來仍有提升空間。

2022年，百強(qiáng)企業(yè)來自非關(guān)聯(lián)方（第三方）在管面積均值占比提升至54.72%，連續(xù)多年持續(xù)提升。總量分布看，市場競標(biāo)、并購（含合資）占比各半，但2022新增面積則主要來自市場競標(biāo)。

從市場競標(biāo)看，一方面，2022年發(fā)布的招標(biāo)信息中，非住宅業(yè)態(tài)占比87.6%，提供了良好的市場拓展機(jī)會(huì)，非住宅面積貢獻(xiàn)逐年提升，管理面積占比達(dá)35.28%，較上年增長1.39個(gè)百分點(diǎn)；另一方面，借助中指數(shù)據(jù)庫獲取土地市場、項(xiàng)目招標(biāo)市場、合約到期項(xiàng)目等信息，進(jìn)行精準(zhǔn)高效的項(xiàng)目拓展。

并購市場呈現(xiàn)新特征。第一，數(shù)量減少，2022年，并購交易43宗，相比2021年的145宗大幅下降，標(biāo)的更加優(yōu)質(zhì)；第二，PE倍數(shù)略降，2022年，并購標(biāo)的PE均值11.5倍，較2021年略降；第三，國企成主力軍，2022年國企業(yè)并購涉及總交易金額超40億元，占比過半，按照并購金額排序，前6均為國企。

聚焦核心城市群，深耕重點(diǎn)城市，提升密度成為重點(diǎn)策略。2022年，百強(qiáng)企業(yè)約62.66%的管理面積位于五大城市群，較2021年上升1.32個(gè)百分點(diǎn)，分布較為集中。其中，長三角、珠三角、京津冀管理面積占比分別為21.21%、12.64%和10.19%，合計(jì)超過4成。

關(guān)聯(lián)公司面積供給是補(bǔ)充，不再是依靠。從新增面積情況看，百強(qiáng)企業(yè)承接關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目的占比普遍減少，對(duì)其依賴度逐步降低。華潤萬象生活、建業(yè)新生活、京城佳業(yè)、新城悅服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)等多家百強(qiáng)企業(yè)新增管理面積中關(guān)聯(lián)方供給占比出現(xiàn)持續(xù)下滑，且下降趨勢(shì)明顯。從房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)看，2022年，全國商品房銷售面積13.58億平方米，比上年下降24.3%；2022年，全國300城成交各類用地規(guī)劃建筑面積18.88億平方米，同比下降9.27%；住宅用地成交面積同比下降30.7%。

2、經(jīng)營績效：基礎(chǔ)服務(wù)占比高，增速快，社區(qū)增值更聚集，非業(yè)主增值大幅下降

2022年，百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入均值達(dá)14.82億元，同比增長為10.62%，較上年下降3.59個(gè)百分點(diǎn)。

頭部企業(yè)降速明顯。TOP10企業(yè)2022年?duì)I業(yè)收入均值131億元，同比增長22.24%，較上年下降28個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)比來看，TOP10企業(yè)增速回歸，百強(qiáng)整體保持穩(wěn)定。

收入結(jié)構(gòu)趨勢(shì)改變，基礎(chǔ)服務(wù)占比高、增速快，而增值服務(wù)收入下降，貢獻(xiàn)占比下降。從營收構(gòu)成方面看，2022年，基礎(chǔ)物業(yè)管理收入占比達(dá)79.08%，較上年提升約3個(gè)百分點(diǎn)，扭轉(zhuǎn)了占比下行趨勢(shì)；增值服務(wù)收入占比為18.22%，業(yè)績貢獻(xiàn)由持續(xù)增長轉(zhuǎn)為下降；創(chuàng)新型服務(wù)收入占比約為2.7%。

從增速方面看，2022年，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值為11.72億元，同比增長14.76%，高于營收增速，是企業(yè)增長根基；增值服務(wù)收入均值為2.70億元，同比下降6.35%，由增轉(zhuǎn)降；創(chuàng)新型服務(wù)收入均值約0.4億元，同比增長32.86%，但存在不確定性，種類眾多，需要聚焦。

社區(qū)增值服務(wù)保持增長，有的放矢更聚焦，非業(yè)主增值服務(wù)顯著下降。2022年，百強(qiáng)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)均值約1.65億元，同比增長6.57%。其中，空間運(yùn)營服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)、生活服務(wù)三大主要板塊分別占社區(qū)增值服務(wù)收入32%、26%和25%。對(duì)于每一家企業(yè)而言，社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)更聚焦，重點(diǎn)發(fā)力1-3項(xiàng)細(xì)分業(yè)務(wù)。具體來看，社區(qū)零售、房屋經(jīng)紀(jì)、美居服務(wù)收入占比較高，分別為19.06%、13.04%和12.09%。

非業(yè)主增值服務(wù)板塊受影響較大，2022年，百強(qiáng)非業(yè)主增值服務(wù)收入均值同比下降約21.40%。主要原因在于房地產(chǎn)行業(yè)下行，關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)減少。

利潤率水平顯著下降，“增收不增利”特征顯著，關(guān)聯(lián)交易等風(fēng)險(xiǎn)出清是主因。2022年，百強(qiáng)企業(yè)出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象，毛利潤和凈利潤均值分別為3.21億元及0.94億元，較2021年分別下降4.75%和22.40%。

背后原因：首先，非業(yè)主增值服務(wù)作為高毛利業(yè)務(wù)顯著下降，關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險(xiǎn)出清，極大影響了盈利水平；其次，部分并購整合效益不佳，導(dǎo)致分?jǐn)偝杀靖?，甚至出現(xiàn)商譽(yù)減值；再次，社區(qū)增值服務(wù)毛利受疫情影響，出現(xiàn)折損。

通過盤點(diǎn)港股各行業(yè)凈利率情況發(fā)現(xiàn)，盡管上市物企平均凈利率下降，2022年凈利率均值降至7.92%，在港交所13個(gè)行業(yè)的排名中，位列第五，仍處于中上水平。

營業(yè)成本率較上年提升3.49個(gè)百分點(diǎn)，成本管控是重點(diǎn)亦是難點(diǎn)。2022年，百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)成本均值為11.62億，同比增長15.76%，較上一年提升2.45個(gè)百分點(diǎn)；百強(qiáng)企業(yè)2022年平均營業(yè)成本率為78.38%，較2021年上漲3.49個(gè)百分點(diǎn)。導(dǎo)致營業(yè)成本率上升的原因：一方面人力成本居高不下，另一方面疫情管控增加了運(yùn)營成本。盡管百強(qiáng)企業(yè)不斷投入成本來進(jìn)行智能化建設(shè)，以期降本增效，但很難在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到理想效果，因此，成本管控成為百強(qiáng)企業(yè)面臨的一大難題。

3、服務(wù)質(zhì)量：回歸本源，提供高性價(jià)比優(yōu)質(zhì)服務(wù)，“客戶滿意”成核心標(biāo)準(zhǔn)

百強(qiáng)企業(yè)以品質(zhì)服務(wù)為支撐，促進(jìn)管理規(guī)模有序、有質(zhì)、穩(wěn)步擴(kuò)張，擴(kuò)大品牌影響力，延伸增值服務(wù)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)全面高質(zhì)量發(fā)展。

經(jīng)歷快速擴(kuò)張后，行業(yè)已進(jìn)入理性回歸、高質(zhì)發(fā)展階段。百強(qiáng)企業(yè)發(fā)揮示范帶頭作用，對(duì)“回歸服務(wù)本質(zhì)”的內(nèi)涵做出新的詮釋。

“客戶滿意”是檢驗(yàn)服務(wù)質(zhì)量的核心標(biāo)準(zhǔn)，解決痛點(diǎn)贏得業(yè)主信任。2022年全國物業(yè)服務(wù)滿意度評(píng)價(jià)結(jié)果并未延續(xù)前兩年的增長趨勢(shì)，行業(yè)整體的滿意度得分為78.1分，較去年下滑2.6分，主要原因有：第一，滿意度預(yù)期提高；第二，疫情管控影響部分服務(wù)開展；第三，業(yè)主對(duì)投訴處理、車輛管理、文化活動(dòng)、智慧服務(wù)體驗(yàn)不佳，得分較低，拉低整體滿意度。雅生活集團(tuán)、保利物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)、長城物業(yè)等企業(yè)重視滿意度建設(shè)，針對(duì)滿意度短板，解決痛點(diǎn)，贏得業(yè)主信任，整體滿意度提升。

為保障服務(wù)品質(zhì)，百強(qiáng)企業(yè)以標(biāo)準(zhǔn)化為基點(diǎn)，逐步推進(jìn)“四化建設(shè)”，即服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品化、產(chǎn)品品牌化、品牌價(jià)值化。此外，百強(qiáng)企業(yè)通過增加區(qū)域范圍內(nèi)服務(wù)項(xiàng)目的數(shù)量，提升密度，進(jìn)行規(guī)?；芾?；積極開展多元增值服務(wù)，提升濃度；借助智能化的管理手段，在提高運(yùn)營效率的基礎(chǔ)之上，實(shí)施“優(yōu)”價(jià)策略。

4、發(fā)展?jié)摿Γ簝?chǔ)備充足，空間可期，賽道多元，人才為基

百強(qiáng)企業(yè)儲(chǔ)備面積均值超2000萬平方米，基礎(chǔ)服務(wù)市場容量超萬億。2022年，百強(qiáng)企業(yè)儲(chǔ)備項(xiàng)目均值117個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目面積均值為2094萬平方米，較去年分別增長4.46%和5.21%，為未來企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供有力支撐。

根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，截至目前，商品房竣工面積、學(xué)校、醫(yī)院、交通樞紐站、園區(qū)等建成面積及老舊小區(qū)等存量面積近300億平方米，按照各業(yè)態(tài)物業(yè)費(fèi)加權(quán)平均計(jì)算可得基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)市場規(guī)模超萬億。

增值服務(wù)“從有到優(yōu)”，充滿想象空間。百強(qiáng)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)收入均值1.65億，基數(shù)低，占總收入比為11.13%，占比小，圍繞人，貨、場可以做的事情還非常多，服務(wù)空間仍充滿想象。經(jīng)過多年探索與嘗試，社區(qū)增值服務(wù)從有到全，從全到優(yōu)，逐步聚焦重點(diǎn)賽道。

城市服務(wù)、IFM開啟萬億新空間。城市服務(wù)成為越來越多的百強(qiáng)企業(yè)布局的重點(diǎn)領(lǐng)域，市場空間逐漸被打開。經(jīng)測(cè)算，城市服務(wù)的潛在市場容量將達(dá)到9707.5億元。2022年，碧桂園服務(wù)城市服務(wù)收入接近50億元，2019-2022年均復(fù)合增速高達(dá)313.53%；但目前營收貢獻(xiàn)大于利潤貢獻(xiàn)。IFM開拓新賽道。經(jīng)測(cè)算，目前我國IFM服務(wù)市場需求規(guī)模約6260億元，預(yù)計(jì)到2026年將增長到約10699億元。百強(qiáng)企業(yè)主要聚焦餐飲服務(wù)、綜合服務(wù)及能源服務(wù)等。2022年，金科服務(wù)、新城悅服務(wù)、新希望服務(wù)餐飲服務(wù)收入分別為3.39、3.55、1.06億元，同比增速分別高達(dá)334.29%、305.88%、110.27%，發(fā)展?jié)摿ν怀觥?/p>

薈聚各行英才，完善用人機(jī)制，助推行業(yè)發(fā)展。2022年，百強(qiáng)企業(yè)本科及以上員工占比12.12%，較2021年增長0.3個(gè)百分點(diǎn)；大專學(xué)歷人員占比23.01%，增長0.15個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)管理類、增值業(yè)務(wù)類、技術(shù)類、IFM創(chuàng)新類等領(lǐng)域?qū)I(yè)型和復(fù)合型人才的需求越來越高，學(xué)歷及經(jīng)驗(yàn)要求也有所提升。

百強(qiáng)企業(yè)積極吸納應(yīng)屆畢業(yè)生，構(gòu)建完備培訓(xùn)計(jì)劃，幫助校招生完成從學(xué)生到職場人士的轉(zhuǎn)變；通過提升員工薪酬待遇與激勵(lì)機(jī)制留住杰出人才。股權(quán)激勵(lì)是企業(yè)中高層人才建設(shè)的重要手段。

5、社會(huì)責(zé)任：緩解就業(yè)壓力，推動(dòng)綠色發(fā)展，賦能基層治理

穩(wěn)就業(yè)提供近200萬崗位，促經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)252億納稅。在就業(yè)承壓的大背景下，百強(qiáng)企業(yè)就業(yè)崗位和外包崗位仍實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長。2022年，百強(qiáng)企業(yè)員工數(shù)量均值為6212人，同比增長5.15%，為促就業(yè)、穩(wěn)就業(yè)做出了積極貢獻(xiàn)。2022年，百強(qiáng)企業(yè)堅(jiān)持誠信經(jīng)營，依法納稅，納稅總額達(dá)252億元，承擔(dān)起了納稅責(zé)任與義務(wù)。

制定科學(xué)減排目標(biāo)，提升ESG發(fā)展水平。物業(yè)管理行業(yè)的ESG研究相對(duì)較少。中指研究院、中信證券和北京秩鼎公司三家機(jī)構(gòu)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，發(fā)布《2022物業(yè)服務(wù)上市公司ESG測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，填補(bǔ)相關(guān)研究空白，推動(dòng)行業(yè)ESG建設(shè)及可持續(xù)發(fā)展。已上市的65家物業(yè)企業(yè)中，共52家企業(yè)披露了2021年ESG報(bào)告。其中，中海物業(yè)、金科服務(wù)、京城佳業(yè)作為ESG表現(xiàn)優(yōu)秀的企業(yè)代表，其在環(huán)境、社會(huì)責(zé)任、公司治理各方面表現(xiàn)出明顯的均好性。目前行業(yè)整體的ESG披露現(xiàn)狀為披露率高、及時(shí)性強(qiáng)、整體得分水平較高，但缺乏外部鑒證，部分指標(biāo)表現(xiàn)差異化明顯。

積極融入基層治理，共建共享美好家園。百強(qiáng)企業(yè)積極融入基層治理，參與老舊小區(qū)改造、養(yǎng)老服務(wù)、鄉(xiāng)村振興、保障房管理等重要環(huán)節(jié)；充分發(fā)揮近場優(yōu)勢(shì)，通過資源整合，對(duì)養(yǎng)老模式進(jìn)行探索，為老人實(shí)現(xiàn)“最后一公里照護(hù)”，緩解老齡化帶來的社會(huì)壓力；積極響應(yīng)國家號(hào)召，參與消費(fèi)扶貧、教育扶貧，美化生態(tài)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，賦能鄉(xiāng)村振興。

四、發(fā)展策略和建議

第一，獨(dú)立前行，行業(yè)發(fā)展到今天需要獨(dú)立。物業(yè)公司以前都是跟一些房地產(chǎn)公司關(guān)聯(lián)，經(jīng)歷過去十幾年的發(fā)展獨(dú)立成為公司，并且在這個(gè)體系里面獨(dú)立成為一大上市板塊，已經(jīng)開始獨(dú)立。但是過去很多年里業(yè)務(wù)的關(guān)聯(lián)度還是非常高，從去年開始非關(guān)聯(lián)的面積已經(jīng)占了一多半的時(shí)候，我們已經(jīng)具備了獨(dú)立的基礎(chǔ)。

第二，在發(fā)展的過程當(dāng)中如何實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的發(fā)展，注重服務(wù)本質(zhì)，提升滿意度，注重城市深耕，特別是把科技助力進(jìn)行賦能實(shí)現(xiàn)高質(zhì)發(fā)展。

第三，我們的未來真的值得期待?？梢韵胂瘢飿I(yè)管理行業(yè)的空間是巨大的，縱向的天花板可以再撐開，增值服務(wù)仍然值得深挖，橫向的無論是城市服務(wù)還是IMF服務(wù)也可以進(jìn)行延展，政策又給我們支持，我們的未來是值得期待的。

這是一個(gè)有價(jià)值的行業(yè)，讓我們共同努力成就一批有價(jià)值的人。